快评 | 央行再推房贷“两道红线”,今年房企、市场如何演变?

去年最后一天，央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限的两道红线。房地产信贷政策收紧可谓是一脉相承，房地产行业去杠杆将上升为长效机制，房企怎样更好地加以应对？各城市房地产市场又将如何演变？

01、央行房贷新规与地产资金窗口指导一脉相承行业去杠杆已然成为长效机制措施

早在2016年年底，广州、南京等市便严审购地资金来源，要求土地竞买资金必须使用自有资金。2019年5月，银保监会下发“23号文”，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，严格限制信托资金池业务，严禁信托资金进入房地产领域，就此开启房企融资调控的大幕。同年7月，发改委完善房地产企业发行外债备案登记管理，严令房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债券。

2020年8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。依据“三道红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务。

此番新政再推房地产贷款集中度管理的两道红线，银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

在实际的执行层面，房地产去杠杆并非政策急转弯，而是分别设置2年、4年不等的业务调整过渡期，更利于引导银行业金融机构逐级压降房地产相关信贷规模，避免因短期政策过度收紧波及正常的房地产信贷需求。2020年12月末，对于房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，在2个百分点以内的调整过渡期为2年，在2个百分点及以上的调整过渡期则为4年。

我们认为决策层已从供、需两端全面压降房地产信贷规模，意即供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理，需求端房企则设置“三道红线”，倒逼房地产行业去杠杆。

联系到郭树清发文强调，坚决遏制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面较大的“灰犀牛”。不可否认的是，现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域。可以期许的是，未来房地产行业将全面转向去杠杆，并将上升为长效机制。

02、房地产行业杠杆率高企房企降负债、居民降杠杆已是必然

纵观央行货币政策执行报告，不难发现房地产与金融业深度关联，相对充裕的银行信贷资金，很大一部分最终流向房地产行业，而在实体经济投资回报率低、风险高企的大环境下，房地产行业“吸金”效应依旧不减。2016年以来，随着房地产行业进入新一轮上升周期，居民持续加杠杆购房，致使居民部门杠杆率高企，未来继续加杠杆的空间已日渐逼仄。

截至2020年三季度，房地产贷款余额稳步提升至48.8万亿元，占各项贷款余额的比重达28.8%，个人住房贷款余额升至33.7万亿元，占比约19.9%。说明除了中资大型银行之外，其余银行业金融机构或多或少存在着房地产相关授信额度占比超标的问题。

值得担忧的是，2020年11月，金融机构新增贷款11792亿元，其中住户部门新增短期贷款2485亿元，占比约21.1%，住户部门新增中长期贷款5048亿元，占比约42.8%，真实反映居民仍在加杠杆购房，并有加剧的迹象。

我们认为房地产行业持续加杠杆并非市场常态，实难延续更长的时间周期。下一阶段，房地产行业必将转向去杠杆，确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

03、并非180度急转弯但对购房按揭影响最直接房企仍需积极营销抢回款

展望未来，“三道红线”落地后，金融去房地产化，房地产也去金融化，预计房企将有序降杠杆，更多房企将限时转“绿”。继“三道红线”之后，房地产贷款集中度管理的两道红线只是新增了一道“紧箍咒”，并非预示着房地产信贷政策180度急转弯，预计不会对房地产市场构成实质性冲击，但对购房按揭影响最直接。

具体而言，房企融资环境或将持续收紧，“三道红线”也将持续发力，并将成为房企融资监管重要的参考标准。除了首批12家试点房企之外，未来试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债的增速阈值。

房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限。尤其是那些橙档、红档房企，为了确保有息负债规模低增长甚至不增长，表内融资规模增长空间将明显受限。表外融资或将成为下一阶段重点监管领域，严防信托、保险等资金违规进入房地产行业。

受此影响，房企仍需积极营销抢回款，并全面提升产品力。一方面，营销能力的强弱很大程度上决定未来房企业绩表现，除了传统的营销模式，房企还需开辟线上营销新战场，竭力抢收回款。另一方面，产品力将是企业核心竞争力的重要表现，房企仍需主动迎合需求端的特征及新变化趋势，优化产品供给，实现产品力全面升级。

居民部门也将转向稳杠杆乃至去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。随着2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，房地产限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升二套尤其是非普通住房首付比例等。房贷利率或将适度上调，首套尤其是二套房贷利率或将再次步入上升通道。并强化购房资金监管，严查首付款资金来源，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费。

受此影响，各城市房地产市场或将加剧分化，进而演变为一城一行情。核心一、二线城市经济基本面相较出众，人口虹吸效应不减，潜在购房需求坚挺，并有较强购买力支撑，市场前景长期看好。弱三、四线城市人口长期净流出，潜在购房需求及购买力瓶颈尽显，市场前景着实难言乐观。