绿城中国张亚东:未来房地产还是支柱产业

3月23日，绿城中国召开2021年全年业绩发布会。2021年，公司取得合同销售金额3509亿元，超额完成年初制定的3100亿元的销售目标。

报告期内，公司营业收入为1002.4亿元，较去年增长52.4%；年内利润为76.87亿元，较去年增长33.4%。

业绩会上，管理层透露，绿城中国2022年的销售额要达到3300亿元。这相比其2021年的销售目标提升了200亿元，未达到2021年的销售额。

对于房地产行业的未来发展，绿城中国董事会主席张亚东表示，房地产行业会持续趋于健康。其此前曾提到“四个分化”，即：市场分化、企业分化、产品分化、资源分化。分化的结果会使得房地产行业越来越健康，绿城要善于利用行业调整的优势，巩固在行业内的机会。

谈土储：争取80%投资一二线城市

2021年，绿城共计在42个城市新增101个项目，总建筑面积约为1751万平方米，预计新增货值3137亿元，其中归属于集团的权益货值约为1834亿元。集团承担成本为938亿元，新增土储的平均楼面价约为每平方米9080元。新增货值当中，21%实现当年货值转化。

在新增货值当中，一二线城市的新增货值占比达78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等重点城市。从区域分布来看，长三角作为战略深耕地，新增货值占比52%。

进入2022年以来，绿城在拿地方面依然动作频频。在今年2月份举行的北京土拍中，绿城先后拿下3幅地块，共计花费98.4亿元，一举晋升成为北京土拍的“头号玩家”。

绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰在业绩会上表示，一方面，当前的环境下，部分房企拿地十分谨慎，另一方面，北京和杭州一直是绿城的大本营。绿城一直都在稳健地参与土拍，近几年超过70%以上新增货值布局在一二线的核心板块，今年争取超过80%的投资资源聚焦在一二线城市，20%布局在优质强三线，进一步提升安全度。

根据管理层现场透露，2022年，绿城中国计划新增货值2500～3000亿元。

谈毛利率：仍优于行业一般水平

尽管营收和净利润均呈现显著增长，在当前的行业环境之下，绿城中国的毛利率也不可避免地出现了一定程度的下滑。

报告期内，公司实现毛利181.68亿元，较2020年增加了16.7%。不过，集团毛利率为18.1%，较2020年的23.7%下降了5.6个百分点。其中物业销售的毛利率为17.5%，较2020年的23.5%下降了6个百分点。

绿城中国方面表示，一方面是由于房地产行业形势的变化，导致行业毛利率整体有所下降；另一方面，近年来受限价影响，公司品牌溢价未能得到充分体现。

Wind数据显示，2018～2021年，绿城中国的销售毛利率分别为25.39%、23.67%及18.12%，呈现下滑趋势。不过，公司销售净利率分别为6.35%、8.7%及7.59%，净利率在提升之后稳定在8%左右的水平。

在发布会上，绿城管理层透露，尽管毛利率有所下滑，但仍优于行业平均水平。此外，公司净利率依然能够维持在8%左右的水平。这是由于公司重仓的城市大部分都在一二线城市，去化快、有保障、结转周期短，同样也能给公司带来收益。

谈财务：确保2023年进入绿档

在当前的政策环境下，财务的安全性往往意味着企业的安全底线。

根据业绩会现场披露的数据，2021年绿城中国净资产负债率为52%，较去年下降11.8个百分点；现金短债比2.2倍，去年同期为2倍。

根据公司执行董事兼首席财务官耿忠强透露，绿城去年境内公开发债利率仅3.55%，全年的利息成本仅4.6%，期末融资成本更只有4.5%。今年1月发行的增信票据仅2.3%。截至2021年底，公司银行存款及现金为人民币714.96亿元，去年同期为652.03亿元。

根据管理层透露，年报中披露的“三道红线”指标与上报监管部门的指标衡量标准不太一样。

对于上报监管部门的“三道红线”指标，截至2021年12月31日，绿城中国现金短债比为1.7倍，2020年末该指标为1.4倍；净资产负债率为53.5%，2020年末这一指标为64.6%；剔除预售帐款后的资产负债率为70.3%，2020年末该指标为71.2%。不难看出，绿城中国“三道红线”指标进一步向好，目前仅有剔除预售帐款后的资产负债率一项指标未达标。

耿忠强现场表示：“公司2023年确保能够进入绿档，同时根据现阶段内外部情况，做好提前进入绿档准备。”

谈合作：优先选择综合实力强的伙伴

近年来，随着行业环境的变化，“抱团取暖”成为不少房企的经营策略之一，而随着当下部分房企尤其是头部房企频繁遭遇流动性危机，合作企业的选择成为除了自身经营因素之外房企的一大软肋。

耿忠强透露，无论从开发贷还是按揭贷款的角度来看，现在整体的融资环境正逐步得到缓解。得益于大股东中交集团的支持，公司目前授信额度充足，2022年公司融资额度进一步得到保障。

在合作企业方面，绿城会优先选择综合实力强、资信良好、有国企背景的企业，目前，公司绝大部分合作方情况良好，经受住了“资本寒冬”的考验。

除了选择外部合作伙伴，绿城也在不断调整内部的运营能力。业绩会披露的数据显示，2021年绿城中国实现4.3个月开工、7.3个月开盘、30.1个月交付，运营周期平均提速6%。年内，集团开工面积同比增长29%至1698万平方米；竣工面积同比增长23%至936万平方米。

不过，管理层强调，绿城提升运营能力不是追求优质高周转，而是在长期积淀之后通过优化设计等环节来实现，“交付周期并没有过度压缩，成本优化绝不意味着减配”。

展望2022年房地产的发展趋势，张亚东坦言，当下政策底部已现，但行业底部未现。对于大部分人来说，住房仍然是基本需求、是必需品，行业数字会逐步下降，但未来还是支柱产业，还是大有可为的行业，而这对于绿城来说，仍然是重要的机会。