全面解读开发商延期交房涉及的几大问题

在商品房交易中，期房因为自身的价格、可选性等方面的

优势

，广受市场的欢迎。在期房交易合同中，买卖双方会对交房期限和违约处罚做出明确的规定，即使这样，开发商与业主之间关于延期交房的纠纷还是频频发生。本文就业主遇到开发商延期交房问题时，如何维护自己的权益，给予业主一点微浅的建议。

开发商为什么会延期交房？

开发商不能按时交付原因有多种，一是建设项目无法按期竣工：这种情况多是由于开发商资金和人力投入不足导致的；二是项目建设完了，但是无法通过竣工验收：这种延期交房一般是因为开发商在手续或者质量上存在问题。以上两种原因造成的延期交房，开发商构成了违约责任，业主是有权要求开发商按照合同约定赔偿违约金的。

除此之外，还存在一种原因造成的延期交房，即因重大规划、政策变更或者不可抗力造成的延期交房，例如高温、台风等天气原因造成的工期拉长，以及政-府重新规划绿化、道路等政策性原因导致的工期增长。这类的延期交房根据《合同法》的相关规定，开发商只需要在期限内告知业主，是可以部分或者全部免责的。

开发商延期交房业主如何维权

业主在遇到开发商超过规定时间还是迟迟不交付房屋的情况时，首先可以发函催告开发商交房，并且就违约金赔偿的事宜与开发商协商。无法协商一致的情况下，业主可以向法院提起诉讼，用法律的手段维护自己的合法权益。值得注意的是，在延期交房的诉讼中，业主

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重要的证据是房屋买卖合同和交付房款的相关票据，需要妥善保管并提交给法院。

开发商延期交房可以要求退房吗

答案是可以退房，但是要满足一定的条件。

《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。《

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高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

由此可见，开发商延期交房，业主是可以要求解除合同退房的。但是必须达到法定的条件并按照程序办理。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件的，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭的鉴定过程相对较长。

延期交房违约金很低，不能弥补自己的损失怎么办

很多业主都跟律师说过，自己因为开发商延期交房损失很大，

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后得到的违约金却相对不多，根本难以弥补自己因此蒙受的损失。

一般在商品房买卖合同中，对于延期交房的违约金都规定在延期一日开发商支付业主已交房款的万分之几，但是同时也规定违约金

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多不能超过多少。对于延期很久才拿到房子的业主来说，违约金的赔偿就显得格外的少了。

对于这种情况，李晓宁律师建议业主是可以根据《

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高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于实际造成的损失为由请求增加的，应该以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条规定，业主可以根据当地相关主管部门或其他有资格的房产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来要求赔偿。

北京栩锐律所律师提醒：延期交房案件金额小，业主势单力薄，如何降低诉讼成本

相较于房地产开发商，单个业主难免显得势单力薄，在与开发商的协商和谈判过程中，总是处于弱势地位，被开发商以大欺小的情况时常发生。

另外，在延期交房的案件中，一般涉案金额都在几千元到几万元之间，属于标的较小的案件。单个业主诉讼要独自支付诉讼费用，到

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后获得的赔偿往往有很高比例花在了诉讼上，对于业主来说实在是成本过高，甚至有业主因为觉得这笔账划不来不愿意维权，放弃了自己应得的赔偿。

针对这一客观存在的情况，律师建议业主可以组团进行维权。业主组团的不仅仅在于能够降低诉讼成本，还能够在于开发商的角力中占据有利的地位，掌握更多的话语权。