一月楼市低位运行,民企放弃春节战场

2022年春节，冬奥会如火如荼，楼市在寒风中瑟瑟发抖。

　　传统意义上的淡旺季不复存在，新房销售状况延续去年下半年以来的负增长趋势，“返乡置业”潮春节再度失约。

　　克而瑞研究院数据显示，2022年1月，TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。

　　中指研究院数据显示，2022年1月TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%；其中销售额超百亿房企15家，较去年同期减少14家；超五十亿房企22家，较去年同期减少31家。

　　业内普遍认为，受春节假期影响，一、二线城市供应明显缩量，三、四线城市返乡置业不及预期。包括2月份在内来看，短时间内房地产市场难言乐观，成交或将持续下行。

　　新房供应、成交均腰斩

　　分城市来看，1月份近半城市成交同比腰斩。

　　根据克而瑞统计数据，29个重点监测城市供应面积同、环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%，同比跌幅扩至46%。

　　一线城市成交再陷低迷，环比下降21%，同比跌幅扩至38%。

　　其中，上海第六批次新房集中入市，成交明显放量，环比增长43%，同比仍下降8%。北京、广州成交异常低迷，同比近乎腰斩，深圳同比跌幅更是高达60%。

　　25个二、三线城市成交跌至低位，仅成都成交同比实现正增长，其余城市成交均有不同程度的回落，近半二、三线城市成交同比腰斩，杭州、东莞、西安等同比跌幅更是超过70%。

　　成交不佳，各地新房供应也大量缩水。

　　一线城市中，北京因当前新冠疫情的不确定影响，供应环比大降82%，房企推盘意愿不高；广州、深圳整体供应也有了稳步下滑，环比跌幅均超7成。

　　仅上海供应高位维持，因成交惯性犹存，房企供货积极性也相对较高，上海1月供应164万平方米，环比上涨46%。

　　二三线城市中，仅成都、徐州、海口、济南等少数城市相比去年同期略有上升，其余同、环比均有了不同程度的下跌，东南沿海城市如杭州、宁波、苏州、东莞、常州、无锡等，环比跌幅均在5成以上，中部城市如长沙、武汉、昆明、郑州、南宁等，跌幅均在6成以上。

　　最惨的莫过于厦门、大连、西安、长春等4城，1月份几乎断供。

　　分析人士认为，2月恰逢传统春节假期加之新冠疫情的负面影响，总体供应规模预期还将小幅回落，尤其是疫情较为严重的京津冀和河南等区域，整体供应量大概率在低位徘徊。

　　房企营销、偿债压力不减

　　在这样的背景下，即便头部房企也面临较大压力。

　　根据各家披露经营简报，碧桂园1月的权益销售金额为363.6亿元，同比下降9.81%；万科1月合同销售额为356亿元，同比去年直接腰斩；融创1月合同销售额279.2亿元，同比下降20.61%；其他如金地降38.36%、旭辉降47.9%、融信降47%、宝龙降30.5%、德信降37.5%......中指院数据显示，1月TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%；其中销售额超百亿房企15家，较去年同期减少14家；超五十亿房企22家，较去年同期减少31家。

　　持续低位运行的楼市，让不少开发商也开始“躺平”。

　　最直观的表现就是，笔者老家春节期间楼盘广告数量大大减少，房企营销积极性不高，活动规模和数量都有下滑，折扣力度不及年末，部分售楼处甚至闭门歇业。

根据克而瑞调研数据，深圳仅有50%-60%左右售楼处开放，相较往年的80%有明显下滑，北京疫情突袭，售楼处开放率也仅有54%。武汉、福州、济南等虽然未关闭售楼处，但也只有2-3人值班，保证最基本的接待能力。长沙、成都等地春节期间大部分都直接放假，直到年后才恢复正常开放。而天津和西安由于疫情影响，整个1月连带春节基本都处于停摆状态。

促销让利方面的整体力度也十分有限。

一方面，自2021年下半年，市场的持续高压之下，部分房企已经释放了较大让利幅度，折扣触底，难有再降价空间。

另一方面，自“限跌令”以来，地方政府仍然持续监控房价起伏。春节期间，青岛郊区部分项目就因为降价幅度过大导致被限制网签。所以除了少数郊区项目以及特价房之外，大多数项目在春节期间都保持着95折以上的官方折扣。

值得一提的是，在销售景气度快速下行的市场环境下，民企更多依赖降价促销方式促进项目销售，而国企销售均价保持稳定。

中泰证券统计数据显示，Top50房企中，国企和民企分别合计实现全口径销售额1294亿元及3405亿元，同比下降34.6%及35.3%；分别合计实现销售面积670万方及2422万方；合计销售均价19315元/平方米及14060元/平方米，同比增长5.7%及下降1.0%。

而在营销下滑的同时，2022年融资环境仍较为严峻，企业短期内偿债压力并未减少。

中指院数据显示，今年1月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降。其中，信用债发行规模为303.7亿元，相较于去年1月644.08亿元，同比下降52.85%；内地房企海外债发行规模为95.55亿元，相较于去年1月796.51亿元，同比下降88%。

克而瑞分析认为，当下的房地产市场正处于“信心比黄金更重要”的阶段，信心不足是行业最核心的问题之一。并且这种信心不足不仅是在购房者一端，房企方同样普遍持悲观态度，这也是春节期间房企“躺平”、营销积极性不足的主要原因。

不过，亦有行业人士向观察者网指出，随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性受到调动，有利于出险房企盘活资产。加之央行降息、政策纠偏，央企、国企带头加速去库存等影响，预计3月份之后市场信心有望复苏。