恒大2020:许家印的攻守之道 | 地产年鉴③

“编者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此，搜狐焦点·焦点财经特别策划#地产年鉴#系列，复盘典型房企过往一年的跌宕起伏。是为第三篇，恒大2020:许家印的攻守之道。”

作者 | 徐准出品 | 焦点财经“

高增长、稳规模、降负债。“2020年年初，许家印在业绩发布会上宣布，中国恒大开始转变发展策略。

在过去房地产行业的黄金年代，规模曾是恒大发展的核心，而在行业都在降速换挡，房企竞争加剧，叠加年初疫情影响的背景下，战略转型已是恒大的必行之策。

一年过去了，新战略的成效开始显现。1月6日，恒大公布在2020年销售简报。全年实现销售金额7233亿元，同比增长了20.3%，完成年初预定销售目标的111%；销售回款金额6532亿元，同比增长了38.5%，增幅远高于销售额增速的20.3%。

此外，恒大有息负债在新战略发布后的9个月里下降了1578亿元，超额完成了2020年公司1500亿元的降负债目标。

2021年，恒大再次立下目标，销售额7500亿元，降负债1500亿元。

攻：高增长与多元化

“进可攻退可守,方能立于不败之地。” 恒大在2020年的一系列动作很好地诠释了“攻守”之道。先说“攻”，从年初率先实施线上卖房营销革命，到年末恒大物业成功登陆资本市场，恒大不断在发动攻势。

2020年2月以来，疫情来势汹汹，恒大率先实施“网上卖房”的线上营销，通过“较低价购房”、“无理由退房”、“一房一价”等多重购房优惠，打通了“线上+线下”营销渠道。

恒大由此实现了一季度业绩逆势增长：销售额大增23%，销售回款大增55%，刷新了一季度销售及回款较高历史纪录。

恒大上半年实现销售3488亿，同比增长24%，成为TOP5阵营中少有实现销售大幅增长的房企。

2020年，恒大在造车业务也持续发力。7月，恒大健康更名为“恒大汽车”。根据许家印制定的战略目标，恒大汽车力争在3-5年内成为世界规模较大、实力最强的新能源汽车集团之一。

8月，“恒驰”六款车型正式亮相，覆盖A级到D级，囊括轿车、轿跑、SUV、MPV、跨界车等全系列乘用车车型。

到了“金九银十”，恒大率先以7折卖房抢收市场。数据显示，仅2020年10月单月，恒大就宣布实现合约销售额1819.7亿元，超过上半年50%的销售额。2020年前10月，恒大累计实现合约销售额6325.9亿元，超过2019年全年的6010.6亿元。

此外，恒大紧锣密鼓地筹备另一项大事。物业上市潮中，恒大物业终于乘上了这波东风。

从8月中旬凭约837.5亿港元估值引入战投，9月末披露招股书，再到11月12日通过港交所上市聆讯，恒大物业仅用了4个月便敲响了资本市场的大门。

12月2日，恒大物业正式在港交所挂牌上市，开盘报8.84港元/股，总市值超950亿港元，仅次于碧桂园服务，市值在港股物业股中排名第二。

招股书显示，截至今年6月底，恒大物业业务覆盖全国22个省、5个自治区、4个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。

可以预见的是恒大庞大的土储和高速增长合约销售面积，能持续快速转化为其在管项目。

抓紧年末的关口，恒大向中介市场进军。12月30日，恒大旗下的房产、汽车交易平台“房车宝”正式亮相。许家印、夏海钧现身新闻发布会，恒大的一众核心高管也悉数到场，足以体现恒大对这个新平台的重视。

恒大宣布与全国152家中介机构重组成立房车宝集团股份有限公司，拟构建房产、汽车线上线下全渠道交易平台。

房车宝集团旗下包含三大科技平台，包括房车宝平台、房车宝全名经纪平台、房车宝SaaS管理平台。据悉，房车宝集团目前的估值是677亿元，许家印的目标是达到万亿估值，直指行业巨头贝壳找房。

守：降负债与控规模

说到“守”，恒大在2020年走出了一条稳健之路。许家印在去年业绩会上宣布：“用较大的决心、较大的力度，一定要把负债降下来”。

2020年，恒大一面通过物业板块上市，募资约70亿港元，推动负债的下降；一面通过在地产、汽车、物业等板块，共引入约318亿港元的股权投资积极降负债。

此外，恒大新战略中的“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。据统计，恒大目前拥有约2万亿货值的优质土储，正是它“稳规模”的底气所在。

上半年，恒大的确在放缓拿地，截至2020年6月末，恒大的土地储备为24000万平方米。半年的时间内,土储减少了5000万平方米。2020年末，据中指院统计，恒大拿地面积共2831万平方米。

以退为进，恒大在下半年的一个举动也引发业界瞩目。11月8日，恒大与深深房同时发布公告称，中国恒大决议终止与深深房的重组计划。这就意味着这场4年多的重组计划正式告终，恒大的回A之路也暂告一段落。

对于终止的原因，深深房给出的解释为：基于目前市场环境等原因，现阶段继续推进重大资产重组的条件尚不成熟，故交易各方决定终止本次交易。

恒大曾为推动重组自2016年底至2017年11月先后启动三轮引战，共计吸纳1300亿元的战略投资。

这笔战投的去留成为了业界关注的重点，彼时恒大签署协议称倘若重组协议在2021年1月31日前尚未完成，战投方将要求恒大履行回购义务。

而据2020年11月22日恒大披露的公告，1300亿战投中的1257亿元战投已签订补充协议转为普通股，43亿元权益战投的本金已由中国恒大现金支付后回购。

这就意味着战投方已取消了回购协议，中国恒大也得以暂缓短期的资金压力。