融创2020:孙宏斌的加减法 | 地产年鉴②

编者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此，搜狐焦点·焦点财经特别策划#地产年鉴#系列，复盘典型房企过往一年的跌宕起伏。是为第二篇，融创加减法。

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

在大手笔收并购、销售规模突破五千亿之后，2020年，融创中国的步子明显慢了下来。

“今年我们是最从容的一年”， 融创中国董事会主席孙宏斌在去年中期业绩会上颇为欣慰地谈到。

与之形成鲜明对比的是，2020年地产行业的 “动荡不安”。上半年，疫情“横空出世”，售楼处被迫关闭，房企销售遭受重创。下半年，融资监管新规“三道红线”酝酿而生，行业现有游戏规则被迫改变，高杠杆扩张时代落幕。

在此背景下，融创的这份“从容”来之不易，却也在意料之中。去年年初，孙宏斌提出2020年融创要做三件事情：降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地（拿对地方、拿对时间）。

 减法：降杠杆 慎拿地

数据显示，近五年，融创的融资成本介于6%-8%之间。年初业绩会上，孙宏斌表示，“融资成本还有下降空间，接下来将有非常明确的降低融资成本的动作。”

2020年，融创通过提高银行类融资占比、把握公开市场融资机会、提前偿还融资成本高的信托借款的方式来优化企业的融资结构。在公开市场方面，上半年融创先后发行了两笔为期4年和5年的公司债，发行总额合计73亿元，票面利率仅4.78%和5.60%，新增融资成本较2019年末下降1.9个百分点。下半年，融创赎回近3.2亿美元优先票据，节省了利息成本。

优化资产结构方面，孙宏斌称，2020年融创需要优化资产结构，卖掉酒店、商业甚至一些乐园资产。不过，让业内没想到是，融创优先卖掉的资产却是金科股份。2020年4月，融创将所持的11%金科股权转给红星集团，主动退出“金科控制权”之争。后经多次减持，融创所持金科股份降至5%以下，并借此套现上百亿元，获得了翻倍投资回报。

踏准周期、抓住窗口期拿地，是融创跻身行业前列的核心竞争力之一。进入2020年，融创判断，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年的机会好一点。基于此，上半年，融创严控拿地节奏，不拿热门、高价土地，而是以合理价格择优补充了少量土地。相对应的，融创新增土储同比大幅下降64%。下半年，融创在拿地上继续保持审慎，但有所“回温”。据不完全统计，12月，融创斥资160亿元在宁波、嘉兴、郑州、沈阳、绍兴等地拿地。

敢于严控拿地节奏的背后是融创充足的土地储备。截至2020年中期，融创总土储约2.48亿平方米，货值超过3万亿，足以支持融创未来3至5年的高质量发展。

谨慎拿地亦为融创降负债提供了有力支持。2020年上半年，融创有息负债合计3203.3亿元，较2019年末降低了19.7亿元；资产负债率86.56%，较2019年末下降4.28个百分点；净负债率149%，较2019年末下降23.3个百分点。

2020年，融创还拓宽融资思路，于年初通过配股融资80亿港元，降低负债率，优化了财务结构。年底，融创又与新加坡政府投资公司（GIC）签订投资协议，共同成立总规模为70亿元的房地产投资基金，专注投资中国一、二线核心城市的高端住宅项目。此举让融创在降低负债率的同时，保持了资金充裕。

实际上，从2019年开始，融创就一直在调整负债结构，降低杠杆。融创执行董事兼行政总裁汪孟德提出，2020年底，争取将净负债率降至120%，进而在2021年降至100%以下。

去年8月，监管层为控制房地产企业有息债务增长，出台了“三道红线”融资新规，将不少房企打了个措手不及。这对于早早“未雨绸缪”降杠杆的融创来说，一切显得从容许多。

加法：提利润 扩“新路”

融创的从容，还来自于业绩的稳健增长。受到疫情影响，融创曾连续4个月出现单月销售额同比下跌。但凭借全年可达8200亿元的可售货源，融创销售业绩迅速恢复，五月起连续实现合同销售金额同比增长，七月单月实现合约销售额522.5亿元，同比增长26.97%。2020年全年，融创累计实现合同销售金额5752.6亿元，同比增长3.42%，稳居行业第四。

不过对于融创来说，规模已不是发展重点。孙宏斌强调，融创已达到一定的规模，销售额的增加是必然，但不是重点，利润才是排名前列位的，“要以稳健、安全、均衡为重点，不断提高综合竞争力，最终来实现利润的提高”。

在此管理逻辑下，2020年中期，融创实现核心净利润130.4亿元，同比提升3%；公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。

此外，2020年，融创还将很大的一部分心思放在培育新的增长点上，其中，物业服务和文旅板块的表现尤为抢眼。

去年5月，融创服务宣布完成了对开元物业的收购和对环球融创服务的整合，在丰富融创服务业态的同时，构建了融创服务的子品牌。6月，融创服务与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，锁定了其大量储备项目。

截至2020年6月30日，融创服务合约建筑面积为2.32亿平方米，业务范围覆盖29个省、自治区及直辖市的127个城市；在管总建筑面积达1.05亿平方米，覆盖全国26个省、自治区及直辖市的78个城市。

去年8月6日，融创中国宣布分拆融创服务赴港上市，同时发布招股文件，正式启动上市计划。11月19日，融创服务正式登陆港交所，自此孙宏斌旗下又多了一个上市平台。上市首日，融创服务股价高涨21.9%，市值超424亿元。汪孟德表示，融创服务上市后，对集团资产结构、提升净资产、降负债率有很大支持。

不同于拿地方面的谨慎，融创一直没有停下并购文旅项目的步伐。6月，融创接手山水文园的嘉兴六旗乐园项目，与浙江省嘉兴市海盐县人民政府共同开发建设海盐滨海国际度假区——杭州湾融创文旅城项目。

与此同时，孙宏斌频繁与各地方政府领导见面洽谈，视察项目，推进多个文旅项目的签约和落地。据焦点财经不完全统计，2020年以来，融创相继与成都市金牛区政府、西安蓝田县、云南曲靖市、浙江绍兴、山东青岛就文旅合作签订战略协议，并推进了河南中原文旅城、武汉甘露山文旅城、广西柳州螺蛳粉小镇主题乐园、深圳宝安冰雪文旅城、哈尔滨融创冰雪影都等项目加速落地。

截至2020年6月，融创文旅已在国内布局12座文旅城、4个旅游度假区、25个文旅小镇、8个会议会展中心，涵盖49个乐园、48个商业、近150家高端酒店。