易居丁祖昱:关于2020楼市的十大预测

2019年12月31日下午，在“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”上，易居中国执行总裁丁祖昱发布了关于2020年楼市的十大预测：

2020年的政策既要“防上涨”，又要“防下跌”。政策会继续放水，但楼市不是受益者，去杠杆是长期战役。行业规模、企业规模将双见顶。2019年已经出现负现金流企业，2020年会更多，很多房企可能需要重新考虑制定销售目标。

深圳房价仍然不会涨，但长三角市场空间非常大。房地产销售会进一步依赖渠道，去库存的速度会加速。对于地产投资来说，机会更多，拿地不急，全面都是窗口期。兼并收购会继续，大鱼开始吃大鱼。仍看好物业企业，但企业会开始分化。租赁市场会变天，还需要寻找新模式，了解每一块细分市场的需求及规模，更需要精细化管理。看好8家房地产股票：融创，万科，金茂，世茂，美的，佳兆业，绿城服务，碧桂园服务。对未来十年，丁祖昱也做出了7大判断：

在“房住不炒”的政策环境下，未来十年，房地产的投资属性逐渐减弱，消费属性增强，房地产将是中国较大的制造业，中国商品房总量预计将达到150亿平米，总市场规模达到150万亿元。人口、需求变化将是房地产行业面临的较大挑战。按照目前的趋势，未来十年出生人口至少还会减少4000万。结婚人数预计会减少3400万对，下降约30%，“丈母娘效应”对房地产的拉动效应会减弱。此外，基于对人口结构的分析，未来十年购房主力人口将减少6100万，20、30、40年代的老人养老地产需求弱，50、60后将正式退出买房行业，7080后购房更多是因为二孩，90后购房仍是刚需，目前90后自有住房拥有率占46%，尚未购房的90后购房意愿高达90%。95后中，三分之二在租房，三分之一已有房，其中有一部分95后直接进入改善需求；00后即将迈入购房行列，目前该群体有1.6亿人，占全国总人口的12%。

未来十年，房地产行业产品适应需求变化，将加速创新。比如，如何去做出更符合市场需求的二孩房、更适合小家庭居住的小户型产品，以及针对90、95后需求，阳台、厨房等功能空间怎样配置，甚至车位的配置规范可能都需要修改。未来城市将聚焦于资源禀赋、人口发展等50个基本要素，在以宠物、咖啡、外卖经济等为特点的新经济领域，成都杭州天津将紧随一线城市。50个主要城市未来10年的发展空间会更大，城市集中度会越来越高。房企面对行业洗牌将出现全方位升级：未来十年，房企最核心的还是要看融资能力，在行业利润有限的环境下，相对于融资能力，对融资成本的把控更为重要。此外，投资能力上，要追求零库存的目标，再过三年，比土储规模意义不大，土储结构更重要；产品能力上，需要按新生代人群的标准需求去定制产品；开发能力上，按照制造业的要求，降本提质还有空间，特别是在原材料供大于求的情况下；营销能力上，精准高效是营销的重点；服务能力上，如何在当下行业服务水平已经达到高标准的前提下，继续提升服务水平将是房企需要思考的问题。

不动产时代已然来临：未来十年全国不动产市场规模将达到500亿平米，让不动产动起来将成为不动产市场价值较大的释放。大物管将直冲3万亿，上市物管企业将达到100家以上，百强的集中度将达到50%以上。未来三年，重点城市写字楼供应量的供应将是现有存量的三倍，商办供应过剩，资管时代开启；租赁市场很大，但更应该聚焦细分领域。未来十年会增加8000万大学生，但聚焦细分领域可能会更有机会，比如一老一少项目。数字化将全面赋能房地产。