政治局会议定调房地产业良性循环

明年经济工作要稳字当头、稳中求进。

◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

今日，政治局召开会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

与此同时，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约1.2万亿元。

对于房地产行业而言，政策底、市场底是否如期到来？房地产信贷政策又将如何演变？

降准释放长期资金1.2万亿货币政策或将稳中偏松

从央行有关负责人表态来看，首先需要明确的是，稳健货币政策取向没有改变。此次降准是货币政策常规操作，共计释放长期资金约1.2万亿元。央行坚持正常货币政策，保持政策的连续性、稳定性、可持续性，不搞大水漫灌，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

此番降准主要基于以下三方面因素考量：其一，保持流动性合理充裕，减缓经济下行压力。其二，引导金融机构支持实体经济，尤其要缓解中小微企业经营困境，缓解大宗商品价格上涨向下游中小微企业传导的压力。其三，通过降低金融机构资金成本的方式，达成降低社会综合融资成本的目标。

当前，国内外形势依旧复杂严峻，中国经济仍面临较大的下行压力。我们认为未来央行货币政策或将稳中偏松，不排除继续降准、降息的可能性，更好地助力中国经济高质量发展。

政策底已至市场底还需检验居民按揭贷款将继续松绑促进楼市良性循环

对于房地产行业而言，我们认为政策底已经到来，市场底还需进一步检验。

近期，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，例如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月，又如合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，例如深圳首套房贷利率从5.4%跌至5.1%，二套房贷利率从5.6%跌至5.25%，又如广州首套房贷利率由5.95%降至5.85%，二套房贷利率由6.15%降至6.05%。

此番政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。我们认为居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

值得一提的是，此番降准并非等同于救市，年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情，各城市市场还将不断分化，那些需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市，成交有望明显回升，房价大概率走稳；反观那些需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，成交整体回升幅度有限，房价依旧面临一定的下行压力。

房企整体融资环境有望改善更利于国企、央企及优质民企问题房企仍需去杠杆

2020年下半年以来，房地产行业去杠杆政策力度过猛，房企境内外融资全面收紧，银行业金融机构停贷、抽贷现象时有发生。很大程度上导致房企资金链愈加紧绷，2021年以来房企债务违约事件频繁爆发，更有业内专家预测70%、80%的百强房企会躺下。

近期，银行间市场交易商协会表示，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

基于促进房地产业良性循环的考量，我们认为涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。一方面，支持房地产企业合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然，基于银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。另一方面，那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。

值得一提的是，去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。