房地产:阵痛后遇新机

国内楼市坚持“房住不炒”已满5年。在告别了高增长预期，放下包袱后，房地产行业将进入新的发展阶段。

刚刚过去的2021年，对整个地产圈来讲，或将终生难忘。

基于市场需求透支、监管政策持续深化和企业过度追求规模等内外多方因素叠加，城市市场成交和房企销售普遍遇冷。部分企业债务违约案例频发，加重了购房者、地方政府和资本市场的观望情绪。受房地产行业资金面流动性紧张影响，销售和投资均面临较大下行压力。

整体来看，房企挣扎求生背后，2021年全国商品房销售和投资规模仍实现了正增长。

销售方面，国家统计局数据显示，2021年1~11月，全国商品房销售面积15.8亿平方米，同比增长4.8%；商品房销售额16.2万亿元，增长8.5%。第三方数据机构克而瑞预计，全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。

投资方面，据国家统计局数据，2021年1~11月，全国房地产开发投资13.7万亿元，同比增长6%。克而瑞预判，2021年全国房地产开发投资额预计接近15万亿元，再创新高。但受新开工、拿地影响，增速或下降至5.2%，为2015年以来的增速新低。

住房是民生的重中之重，国内楼市坚持“房住不炒”已满5年。尽管调控影响持续深化，2022年，房地产业依旧是全社会的支柱产业之一。

多家分析机构预判，目前来看，在保障行业良性发展的框架下，政策、融资、信贷等都将存在边际改善空间，但居民购买力透支效应短期难以改善，预期销售和投资将负增长。尤其是在行业“马太效应”下，一二线城市、央企国企和优质民企，将成为市场销售和投资的主流。

克而瑞发布的研报称，从2021年房地产开发规模与增速变化来看，开工与拿地已失去对开发投资的支撑，交付大年下的竣工冲量将是本年少有亮点，预判2022年开发投资增速为负增长。不过，基于来自中央和地方将出台相应政策保障民生的判断，开发投资增速不会出现大幅回落。

“维稳”成总基调

2021年，全国各省市发布房地产调控政策超450次。尤其12月以后，政策层面密集发声，“维稳”成为总基调。其中不乏“回暖”信号，行业“解冻”意味明显。

政策层面，中央重申房地产行业“支柱产业”地位和强调行业“良性循环和健康发展”，已有超过10个城市出台鼓励性购房政策。融资及信贷方面，央行提出加大债券融资支持力度，大型央企国企及优质民企境内融资解冻；多城房贷利率下降、信贷审批提速。

其中，2021年12月举行的中央经济工作会议，除了提到“房住不炒”“保障房”“长租房”等关键词外，首次出现“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等表述。会议还提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

业内人士认为，这将构成2022年楼市政策的主旋律。中指研究院指出，2022年，我国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，坚持“房住不炒”“因城施策”，金融监管力度不会放松，企业端的“三道红线”、银行端的“两道红线”等政策仍将继续执行。

楼市“双向”调节模式或将贯穿全年。部分房价韧性较强的城市，若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，比如建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等均为有效的政策工具。而对于部分房地产市场下行压力较大的城市，亦将适度调整政策，稳定市场预期。

此外，中指研究院预计，2022年，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好的贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管在严中微调的可能性更大，以实现在保交楼与提高企业资金使用效率方面，寻求新的平衡。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，在坚持“房住不炒”的原则下，对于合理的购房需求需进一步强化保障。合理的住房需求不但包括首次置业，还包括首次改善、二次改善等不同层次的需求，以往一些城市和地区对改善型置业存在一定误伤，下一步预计会有所改善。

2021年，土地市场出现降温。受土地“两集中”政策、企业端“三道红线”、40%拿地销售比等政策影响，2021年房企普遍采取谨慎扩储的投资策略。业内预测，当前土地市场现状也将延续到2022年。或将延续购地资金审查、限地价等规则，以此继续强化政策效果。

多家机构调研表示，从目前来看，房地产调控政策存有一定改善预期，但需求入市的动力偏弱。在不发生超预期事件的前提下，中指研究院预计，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落”的特点。其中，全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%，而商品房销售额也将有所下降。

具体到房价表现，11月，百城新建住宅价格、二手住宅价格环比均出现下跌。中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜表示，11月价格出现下跌是市场开始转向的重要标志。“二手房通常是新房价格的前瞻指标，也表明未来新房价格还会进一步下行。”黄瑜称。

中指研究院预计，2022年全国房地产市场仍将处于调整周期，商品房销售价格保持稳定。

房企主动应变，缓解流动性压力

如何“熬过”这个冬天，成为摆在房企案头上的关键命题。

自2021年下半年以来，受政策调控及市场降温影响，房企流动性持续承压。“三道红线”监管持续，降杠杆压力长期存在。更为急迫的是，房企债务集中到期，即将迎来偿债“高峰”。

克而瑞监测的98家样本房企数据显示，2021年与2022年债务到期规模分别约13.8万亿元和12.6万亿元，为近十年来的小高峰。其中，2022年1月房企到期债务规模约1793亿元。加上近期房企债务展期、违约事件频出，甚至出现挤兑危机，流动性压力可见一斑。

寒冬之下，房企纷纷主动应变，“降本增效”，积极缓解流动性压力。

过去一年，房企战略性收缩成为主流。近期，从龙头到腰部，包括万科、龙湖、新城、旭辉、绿城、中南置地在内的多家房企，都进行了较大力度的组织架构调整，主要策略包括事业部整合、区域公司合并、撤销部分区域公司等，其本质均为战略聚焦。

最近一次，是在2021年12月16日，万科内部发文公布了上海区域的人事调整计划。张海将继续担任开发经营本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海区域首席合伙人。此外，万科上海区域内多个重要城市的总经理也进行了相应调整。

“行业正面临巨大挑战，需要充分发挥集团军优势，助力公司在管理红利时代稳健发展。”万科方面解释称，“一方面要在组织上加强‘一盘棋’建设；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台上。”

自2021年下半年以来，龙湖多次调整组织架构，合并区域或城市公司，实现组织的扁平化和敏捷化管理，减少中间夹层，提升管理效率。新城控股原先的商业开发与住宅开发业务模型在不少项目上存在重合，造成一定的组织效能浪费，调整过后，资源及人员配置效率得到提升。

临近2021年末，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。业内预计，随着部分资金流入楼市，房地产融资环境将得到改善。与此同时，监管层陆续释放“松绑”信号，对“三道红线”执行过紧的情况进行微调。

在此窗口期下，有房企趁机调整布局，推进区域深耕战略，蓄势待发迎接下一轮投拓机遇。

碧桂园集团总裁莫斌在12月3日召开的碧桂园集团月度管理会议上表示，市场逻辑已发生巨大变化，房地产行业正在向制造业回归。他要求“关键岗位、关键人”做到内心认同，转变发展思维，区域总裁亲自干，以销定产、以收定支，精准到每一个项目；同时，做到有效有序供货，精准到每一栋楼。

在本次管理会议上，莫斌还提出，要用归零思维，“检讨我们组织还有没有进一步提升效率的机会”。例如在制度层面，要做系统性优化，有效的就保留，无效的就清理掉。

克而瑞地产分析师朱一鸣提醒，房企组织架构调整难免面临一系列附带问题，比如高层人才流失、员工配合度不高、内部统筹困难等，公司需要自上而下实现信息同步，目标一致，并建立一套配合机制，包括明确制度、流程、激励机制等，以顺畅化组织架构调整过渡期。

未来：优质房企推动行业整合

过去一年，奉行高歌猛进、大举扩张路线的房企接连倒下。随着房地产市场步入深化调整通道，行业并购案例将会增加。

近期，一行两会接连发声。2021年12月初，银保监会表示，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。其中提及，现阶段要根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，当前行业整体面临流动性收紧、信用风险提升、自身造血能力不足问题，即使运营较为健康的企业也自顾不暇，更难以对同行施以援手。“此次银保监会的表态，明确显示出‘两个维护’和金融政策纠偏的思路。”潘浩称。

根据贝壳研究院数据观察，重点百城的二手房银行放贷周期在11月已整体缩短五天，由此可见，居民端房贷问题正在解决，这有利于企业加速资金回笼。同时，企业端目前看到的利好现象，多集中在前期财务稳健的企业，风险已暴露或风险较高的企业依然面临较高的资金压力。

潘浩称，此次对“房地产并购贷款”方面的表态，对稳健型房企介入解决风险房企的问题有一定裨益，风险房企有机会通过金融机构、处置资产、引入投资、加速销售等多方面手段，共同解决面临的风险，或防止风险进一步扩大。

12月10日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会。会议提及，将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口，以及用于房地产项目或资产的股权收购。

另有消息称，证监会将支持优质房企发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。

克而瑞地产分析师房玲指出，若优质房企能够通过发行债券用于兼并收购，一方面将推动行业整合，加快企业间的优胜劣汰，对于行业重塑是一种良性循环；此外，合理的债务重组、并购支持、再融资政策，也将帮助个别风险暴露企业解决信用问题。

有消息称，招商蛇口等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。房玲提醒，房企发行并购票据的具体操作细节仍未可知。此外，并购行为中的项目风险性、时效性问题仍是难点，后续有待进一步观察。

事实上，自2020年三季度出台“三条红线”政策开始，房企由于不愿接受债务风险颇高的二手项目，导致房地产行业并购交易规模持续呈大幅下滑趋势。Wind监测数据显示，2020年三季度到2021年三季度期间，房地产开发项目的季均交易规模为191.58亿元，远低于前值。

行业人士预计，随着行业风险的逐步出清，企业融资行为也会恢复正常。随着近期政策密集表态，未来行业并购类交易或呈上升趋势。财务优异、具有资金实力的龙头房企，将更有意愿把握收并购机遇。当前，各龙头房企对收并购的态度略有不同，较为积极的有万科、中海等。

整体来看，虽然当前融资环境已有回暖，但分化现象已愈发明显。中指研究院指出，2022年，房企更需顺势而为，控规模、调节奏，确保现金流安全。一方面要量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；同时也要注重提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。

“短期来看，房地产行业面临的是流动性和信心问题。长期来看，‘九八房改’至今，房地产行业还在成熟和发展的阶段，而发展的过程往往是螺旋式上升的。”潘浩表示，“在告别了高增长预期，放下包袱后，行业将进入新的发展阶段。”

在他看来，放眼国内楼市，新房一年销售额17万亿元左右的大盘子，短时间不会大幅变化，区域间发展不平衡会让房地产行业有一定的发展空间，城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式，也有很大探索空间。