这家公司13%票息发债引热议 房地产融资到底难不难

年关将至，龙头房企高价融资引发市场热议。

日前中国恒大发布公告称，旗下全资附属公司将发行总额18亿美元的优先票据，其中2022年到期的6.45亿美元优先票据利率为13%，2023年到期的5.9亿美元优先票据利率为13.75%。

多位受访的业内人士表示，并非像外界的直观理解，其实恒大13%的美元债成本并不算高。不过一位房地产信托公司人士也坦言，尽管房地产景气度下行，但房地产公司的融资业务并不好开展。

并且，随着理财子公司未来大概率会嫁接银行的非标优势，信托非标业务的发展也引发业内争议。

13%发债贵不贵？

具体来看，恒大发行了三期合计18亿美元债，其中2年期5.56亿美元，票息为11%；4年期6.45亿美元，票息是13%；5年期5.90亿美元，票息为13.75%。其中许家印及一致行动人合计认购10亿美元。11月19日，增发一期美元债，2年期2亿美元，票息为11%。

据悉四期美元债均通过境外子公司发行，募集资金用途主要为现有离岸债务再融资。

事实上，2017年恒大便引入1300亿战投，并偿还了永续债，降低了财务成本，并且今年拿地也进一步收缩。

一位券商非标人士告诉记者，房地产信托的收益率大约在9%左右，像恒大的话融资成本大约在12%上下。

“所以13%发行美元债并不高，而且并不是发的每一个债都是13%。发13%也是为了吸引海外投资者的认购。”他分析称。

北京一位专注于房地产信托项目的人士与记者私下交流时也表示，恒大在一二线城市的项目按照信托标准，大概在11-12%的水平。所以他也认为13%美元债的价格并不算高。

即便如业内所认为13%发债并不算贵，但2019年房地产景气度下行的趋势不可逆转也是行业共识。东北证券分析师高建预计，2019年全年商品房销售将量价齐跌，行业景气度的下行和高价地入市也导致房企2019年销售项目的盈利水平或将承压。

由于房地产和城投是非标的主要融资需求端，用益信托网的数据也显示，信托发行中有43%来自于房地产行业。不过，随着房地产需求的放缓，也会导致非标需求下降。

分析人士进一步称，19年房地产融资需求下行将带动非标继续萎缩。自2018年4月起，房企拿地增速持续下滑，而8月份以后拿地增速转负且降幅持续扩大，“金九银十”不再，商品房销售面积转负，销售前景放缓影响房企拿地意愿，进而导致融资需求收缩，三季报显示上市房企融资持续下行。

中金固收预计，明年随着非标的集中到期以及房地产融资需求的下行，非标仍会延续今年以来持续萎缩的趋势。

非标业务或难以上量

“房地产的非标融资业务其实并不好做，大家可能觉得10%的水平就很高了，但并不是这样。”上述房地产信托人士表示。

多位受访人士也认为，随着理财子公司的成立，银行的非标优势将会得到很大程度的体现，业内对信托的非标业务也出现一定争议。

“银行理财业务模式较具竞争力的是非标业务即类信贷。受到冲击较大、首当其冲的就是非标。从各家的监管细则来看，给予银行理财的自由度和业务灵活度较大。本身银行的实力和隐性信用软实力最强，未来银行理财在非标有大一统江湖的趋势。”北京一位资深资管人士称。

“理财子公司投非标是其一大核心的竞争力。比如说我可以7%放给投资人，也可以7.5%。这里面的定价权很难通过细节进行管控。而标准化投资中，交易所就可以对价格异常进行监控。”该资深资管人士表示。

不过，上述券商非标人士也认为，未来理财子公司的非标业务还是会通过信托展开，因为不能直接投资于信贷资产。

“非标没有公开估值，还是成本计价方式，所以还是存在一定的制度红利。我觉得还是体现出了政策呵护，给它留了一个口子，否则完全就是投资能力的比拼。”北京某公募资深固收人士分析表示。

“银行内部有一些非标资产还没有到期，成立子公司后，可以把非标资产转过去，短期是个红利；但是长期来看，市场的有效性下，作为债券市场的一个畸形产物，非标的风险不是很高。由于表内额度不够，信贷资产变成了非标。后期这类资产都标准化了，非标变成了风险偏好较高的资产后，理财子公司不见得会做。非标可能是一个过渡品种，只要非标体量不是很大，还是要考验机构的投资能力。”上述北京公募固收资深人士也告诉记者。

记者了解到，此外一些机构热衷于非标业务，主要原因在于表内外非标可以规避各类限制。不管是表内计入同业投资项下的非标，还是表外理财投资非标，动机大致有三：一是绕开产业政策、为房地产企业和地方政府平台放款；二是绕开狭义贷款的额度（资本计提、授信流程和集中度考核）；三是城/农商行通过非标突破资产异地扩张限制，跨区域进行资产配置。

统计显示，2018年5月银行非保本理财余额22.28万亿元，6月末余额21万元，银行理财非标投资比例15%左右。若假设保本理财规模基本持平，则2018年年中银行理财投非标约4.2万亿左右，较17年底下滑0.6万亿。

也有分析人士指出，银行理财会通过定开产品来配置非标的一大障碍是寻找风险偏好匹配的非标资产，收益合适而风险不高的非标产品并不多，所以在银行风险偏好比较低的情况下，银行理财配置非标也难以大规模上量。

来源：排名前列财经网