万科抵押“上海地标”,补血14亿

万科再一次用上海核心资产 " 救命 "。

继出售上海七宝万科广场回笼了 24 亿现金后，万科再次拿出上海中区广场做抵押贷款。

3 月 20 日，万科公告，全资子公司上海中区地产（主债务人）和上海万科作为借款人，向兴业银行深圳分行申请贷款 14 亿元，期限 14 年。作为增信机制之一，上海中区地产将持有项目抵押，并将该项目产生的应收账款质押。该项目正是中区广场。

万科明确表示，该笔款项将用于偿还公司存量房地产相关贷款和公开市场债券。

有故事的中区广场

翻阅公开资料，中区广场也算是个相当 " 有故事 " 的项目。

2016 年 10 月，万科旗下万丈资本以 23.75 亿元收购凯雷地产基金旗下 Central Land Estate Limited 公司 100% 股权，由此全资持有上海中区广场 Central Plaza。

在万科收购之时，中区广场已在上海黄陂北路屹立了近 20 年，是上海人民广场商圈老牌商业建筑。

鲜少人知道，该项目最早是由澳门 " 赌王 " 何鸿燊家族开发建造，于 1998 年竣工，是上海第一批涉外甲级写字楼，总建面约 4.7 万平方米。当前这座老建筑仍焕发着蓬勃的生命力，亦有着足够的江湖地位，但却是命运多舛，多次换东家。

2007 年，中区广场第一次出售：彼时，中区广场联同虹桥上海城商办物业部分以 77 亿元的天价，转让给了富达来信托，中区广场的估值为 15 亿元人民币。

此后，富达来对其进行翻新重塑，中区广场的价值亦由此得以提升。截至 2010 年 12 月，中区广场的租金收入迅速增加逾 25%，估值也上升近 18%。

2013 年 4 月，富达来作价 2.67 亿美元（折合 16.7 亿元）将中区广场出售予凯雷。此时中区广场的估值已经升至 18.13 亿元，富达来也通过该笔交易获利 1.08 亿元。

三年后，中区广场再次被转让，最终落入万科囊中，一直运营至今。

尽管经历了几度转手经营，中区广场的资产价值有增无减。在万丈资本收购之时，中区广场办公楼部分出租率约 94%，零售部分出租率约 98%，运营表现可谓相当出色。

在收购完成的两年后，万丈资本启动对中区广场的升级改造计划。2019 年 5 月，中区广场升级改造完成，办公空间净高达到 2.75 米，并提升配套商业业态，同时申请了 "LEEDarc+RESET" 国际双认证，进一步实现项目资产价值的提升。

近年来，中区广场的收益亦相当稳定。公告披露，2023 年，中区广场营业收入为 9,446 万元，利润总额 5,978 万元，净利润 4,435 万元。今年前 2 月，中区广场营业收入为 1,600 万元，利润总额 1,311 万元，净利润 983 万元。

若非面对庞大的偿债压力，相信万科并不愿意祭出这一高价值的核心项目。

尚有 900 亿商业资产未抵押？

中区广场不过是万科此轮被迫拿出的抵押项目之一。

据前一日（3 月 19 日）市场消息，万科仍在与工行为首的银行机构进行谈判，并向潜在贷款人分享购物中心等主要商业项目名单及其收入来源信息，以获得新的信贷额度。

眼下，兴业银行已率先就中区广场向万科提供了 14 亿贷款。市场判断，预计接下来会有更多银行贷款落地。

据此前消息，贷款人正在尽可能审查高价值资产。目前万科未抵押商业房地产价值为 770 亿至 900 亿元，如果银行以 50% 贷款价值比放贷，万科将可获得高达 450 亿元的资金。

新资金的落地，至少能让万科稍微有所喘息。

目前，万科可自由调动的资金仅 600 亿，而未来一年要偿还的债务就高达 445 亿。

其中，据第三方机构统计，万科今年 3 月到期境外债 45.22 亿元；4 月到期境内债 20 亿元；5 月到期境内债 10 亿元，ABS 达 8.5 亿元，境外债 107.2 亿元；6 月到期境外债 43.07 亿元，ABS 达 20.3 亿元。

此前，万科已积极处置旗下资产包括悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投 6.16% 股权等，通过快速回笼资金以应对当前的偿债压力，但与庞大的债务相比，仍显得杯水车薪。

据报道，万科债务问题已引发监管层关注，监管层曾就此召集部分金融机构开会，要求大型银行加强对万科的融资支持，以及非标债务持有人与公司协商推进展期等。由此看来，银行对万科的驰援已正式开始。但有市场人士认为：政策是态度，商业银行也得按商业规律运作，商业银行负责人头顶上也是宝剑高悬的，一旦程序或抵押物有纰漏，那也是不能承受之痛。

据公开信息，除了寻求银团贷款、转让资产，万科拟通过申请经营性物业贷、实施资产证券化等方式，加大拓展新融资渠道的力度。

据了解，目前万科在经营性物业领域拥有近 1100 亿投资性物业及 200 亿固定资产。其中，其已实施了一些经营性物业贷，并且有潜在的融资资源，或可用于未来的融资需要。迄今，万科的经营性物业贷加上固定资产贷款，总规模约 150 亿。

此外，万科旗下 REITs 的推进也终于有了眉目。停滞多时的中金印力消费 REIT，在深铁宣布出手认购后，终于启动募资工作，并将于 3 月 25 日进行网下询价。

据了解，中金印力消费 REIT 初始战略配售对象中，原始权益人印力商用置业有限公司拟认购基金发售份额总数的比例为 33%；其他专业机构投资者合计拟认购比例为 50.557%，其中深圳市地铁集团有限公司拟认购比例为 29.750%。而此次中金印力消费 REIT 的估值为 39.59 亿元。这也意味着，深铁拟认购超过 10 亿元。

如中金印力消费 REIT 顺利发行，也有助于万科缓解现金流。

种种迹象显示，万科的化债路已显露出不少的积极信号，但造血能力是一切度厄的根本，若万科未能快速打破市场僵局，迅速从销售端回笼资金，断言将安全度过这一波债务压力，仍为之尚早。2024 年前两月，万科销售资金仅为 334.7 亿，同比下降 43%。