雅居乐酒店之殇:房企“酒店梦”已碎?

又一家千亿房企倒下了，就在前几天，雅居乐被曝债务暴雷后，当天股价一度跌至 0.6 港元，跌超 17%，市值仅剩 30 亿港元。

无独有偶，继阳光城、泰禾集团、泛海控股等房企后，ST 世茂、ST 中南这两家昔日的千亿房企近日也相继锁定 A 股退市命运。

拆散一对夫妻的是感情破裂，而没钱往往只是感情破裂的第一步。

酒店业本为地产销售的催化剂，作为拿地、抵押融资、品牌溢价的不动产酒店，抛售变现可以暂缓主业资金短缺之急。

如今地产下行，习惯了地产思维的房企，酒店业务自然被抛售或边缘化。

事实上，从 2021 年开始，雅居乐的资金危机就已凸现，那时就已开始甩卖旗下酒店等资产。

不过，仍有不少地产商则是明明手上有一堆酒店资产却卖不出去，空有一颗还债的心，暗暗流泪。

不止雅居乐，有不少房企选择和旗下酒店分道扬镳。

据明源地产研究院预测，未来 90% 的房企将不复存在。

那作为其附属品的地产系酒店呢？重资产的地产系酒店的命运，又将何去何从？

1、雅居乐酒店之殇

从第二大主业到巨亏 17 亿

公开资料显示，雅居乐酒店运营板块始于 2007 年，旗下首家酒店广州雅居乐酒店于当年 10 月开业。

据其 2007 年业绩公告显示，酒店运营业务当年实现营收 217.6 万元，经营亏损 633.8 万元，随后逐步成为雅居乐第二大主业。

另据其官网介绍，雅居乐商业集团酒店管理公司是雅居乐商业集团旗下专业的酒店管理运作平台，成立于 2008 年，总部位于中山。

雅居乐酒店管理公司目前运营 2 家雅居乐自营品牌酒店，与万豪、雅高、洲际、大中华等国际酒店管理公司合作委托管理酒店 5 家。其中多家酒店持续提供稳定收入，分别是上海雅居乐万豪酒店、海南雅居莱佛士酒店、惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店、成都雅居乐豪生大酒店、海南清水湾假日度假酒店、佛山雅居乐酒店、中山雅居乐酒店及腾冲雅居乐原乡客栈。还有超过 20 间酒店正处于设计、建设阶段，包括中山英迪格酒店、中山 JW 万豪酒店、海南山钦湾假日度假酒店、海南临高豪生酒店、威海皇冠假日酒店等。

不过，《酒管财经》查询多个预订平台发现，两家雅居乐自营品牌中仅剩中山雅居乐酒店，佛山雅居乐酒店目前已查询不到。

据其历年业绩公告和财报显示，2007 — 2020 年这 13 年间，雅居乐酒店运营经营亏损已累计超过 17 亿元。

其中，亏损额最大的两个年度分别是 2016 年和 2019 年，分别亏损 4.35 亿元和 3.51 亿元。

数据来源：雅居乐 2019 年业绩公告

2017 年中期业绩会上，雅居乐主席陈卓林曾立下目标，非地产板块（包含酒店）的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半，并表示 " 不排除到资本市场里继续做大做强 "。

然而事与愿违，持续的亏损不仅令酒店业务处于被 " 边缘化 " 的状态，也成为雅居乐多元化业务中一大亏损点。

《酒管财经》注意到，此前稳居雅居乐第二大主业酒店运营业务在 2020 年已被并入商业板块，此后酒店板块业绩不再单列。

2021 年，雅居乐进行组织架构调整，原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。

而此前，这四大产业集团在雅居乐内部属于同一级别，此次调整后，除地产外的三大集团似乎是被 " 降级 " 了。

雅居乐 2023 年报显示，期内公司实现营业额及毛损分别为 433.10 亿元及 5.24 亿元；净亏损及公司股东应占净亏损分别为 127.77 亿元及 138.01 亿元。

尽管进行组织架构调整，雅居乐依旧没能走出亏损泥潭。

透过其官方表述，不难发现雅居乐对酒店业务的定位或是地产业务的附属品。

其在财报中曾提到，受惠于酒店品牌化所产生的协同效应，使得房地产专案本身的附加值亦得以提升。

2、千亿房企数量腰斩

地产酒店难逃被卖宿命？

据统计，千亿房企数量，从 2021 年巅峰时 43 家暴降至 16 家，不足过去的 1/3，回到了 2017 年水平。

对比各家 2023 年业绩，50 强房企中仅有 20 家实现正增长。

曾经千亿房企代表了行业的鼎盛，如今千亿房企退潮也印证了地产的低迷。

现金流吃紧与高负债仍是房企普遍面临的危机。

截至 2023 年末，资产负债率超过 90% 的房企有 7 家，分别是佳兆业、阳光城、禹洲集团、融创中国、中南建设、金科股份、世茂集团，化债压力依然很大。

以往，酒店业务可是地产企业的 " 兵家必争地 "。据克而瑞统计，截至 2021 年底，全国房企 100 强中仅有 15 家没有布局酒店业务。

当行业下行已成定局，因时而动、顺势而为，抛售酒店活下来成为很多房企的目标。

抛售酒店，雅居乐不是孤例，一大批开发商们都在拼命割肉。

富力一直做着高端酒店梦，从 2004 年进入高端酒店行业开始，其酒店业务一直是富力地产的一个 " 拖后腿 " 业务，持续亏损了许多年。

早在 2021 年，即将掉出千亿军团的富力就将酒店资产摆上了货架，将从万达收购的 73 家酒店纳入待售名单，出售酒店资产大约占整体 95%。

同样在 2022 年跌出千亿军团的世茂集团，先后出售上海外滩茂悦、上海佘山世茂洲际酒店、上海佘山世茂御臻品之选酒店，以及与上海世茂广场打包出让的世茂康莱德酒店。

据迈点研究院不完全统计，2023 年全年拍卖价格在亿元以上的酒店数量已经超过 130 起。这些被拍卖的酒店背后，不乏万科、华侨城等房企大佬的身影。

其中，华侨城亚洲将上海宝格丽酒店以 24.3 亿元出售更是将酒店拍卖推向高潮。

2024 年，地产系酒店抛售依旧在继续。

2024 年 1 月，碧桂园在广州产权交易所挂牌转让多项资产，其中增城区凤凰城酒店赫然在列，也是打包资产中最贵的项目，为 12.6 亿元。

同期，融创旗下两处位于四川省都江堰市的高端酒店──成都融创施柏阁酒店和堇悦酒店被拍卖，起拍价约 5.97 亿元，评估价约 7.47 亿元，值得一提的是，当天该拍卖信息就被撤回。

在一片 " 叫卖声 " 中，大部分开发商手中的酒店成为最先被割肉的对象，一批地产商基本都在卖方队伍中排队极力处置手中的 " 附属品 " ——酒店。

背后原因也基本相同：土地红利的消失，地产集团的输血渠道关闭，现金流都出现问题。

孙宏斌曾说过，文化是诗，旅游就是远方，我们投资的是诗和远方。

现在来看，地产商投资酒旅哪有所谓的诗和远方，只有正确的判断和良好的资本运作与管理，如果只是用情怀来进行投资，注定早晚要失意。

3、换条路走

地产酒店或有生机？

面对地产行业低迷，出售酒店以回笼资金真的就是地产商唯一的出路吗？

也有部分地产商试图摆脱 " 业主 " 的身份，通过走上管理模式而实现转型。

随着地产商自持酒店的物业获取成本日渐高企，酒店轻资产，或是地产酒店为自己找寻的一条新 " 活路 "。

一些地产酒店开始实现业务分拆，如万科、碧桂园等企业，谋求酒店板块的独立发展并能实现资本化，进而孵化自己的品牌，如此也算是一种出路。

2015 年，宝龙地产成立了酒店集团，并确定了着重以轻资产的方式，采取租赁、加盟以及输出管理模式，发展自有酒店品牌；

2016 年，万达酒店也迈出了轻资产输出的第一步；

2017 年，世茂集团与喜达屋资本合资成立的世茂喜达酒店管理公司，以自主品牌对外输出管理为核心业务；

2018 年，合景泰富旗下的木莲庄酒店管理集团成立，表示以轻资产模式实现发展，陆续推出高端度假酒店、精品设计酒店、奢华五星酒店三大产品系列；

2020 年，碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立，开始输出管理和品牌。

2021 年，金茂酒店宣布走向轻资产的发展道路，一口气推出金茂嘉悦、金茂诚悦、金茂璞修、金茂隐逸、金茂天玥五个品牌，产业线覆盖高端、超高端商务和度假板块，剑指国内高端酒店市场。

金茂酒店发展战略

2024 年，昔日 " 任大炮 " 掌舵的国资地产企业华远地产，更是被披露卖掉地产业务转型把酒店经营当成主营业务之一。

地产商在最艰难的时候纷纷成立酒管集团，业内看法不一。

有业内人士认为，大概率是为了未来的资产腾挪，毕竟酒店管理品牌这种虚拟资产估值都是请资产评估公司来评估，而一些资产评估公司是收取评估总值的百分比作为报酬。

酒店资产作为地产 " 附属品 " 的历史正在远去，酒店价值的高低与酒店的经营状况息息相关。

资深酒店投资人朱新疆认为，要想以一个好价钱把酒店资产出售，实现投资的完美退出，唯一的办法是提升经营水平，至少达到 5% 的投资回报率才能覆盖掉国内的利息和成本。

上帝关上一道门，同时也打开了一扇窗。

地产市场洗牌加剧的同时，地产系酒店的转型路径或许也日渐明朗，那就是专注产品和服务，回归品牌建设和精细化管理经营。