房地产市场将于3月见底?!

去年，众多大佬预测市场回暖是在2022年6月。

近日，中信证券认为：“房地产市场销售或将在2022年3月见底，而且开发商投资信心有望在2季度逐步恢复。”

且不说3月能否真的见底，但可以肯定的是，楼市见底，是所有地产人的呼声和内心呐喊。

不仅仅是地产商，整个“被虐”的地产上下游、金融机构、供应商、材料商都在指望“龙抬头”。毕竟，开发商是整个泛地产链的龙头，龙头趴下了，整个大地产自然全盘“萎靡不振”。

的确，自2021年7月开启的连续8个月的“销售冰冻、融资冰冻”的痛苦、无奈与无助，让大多房企特别三高民营房企“生不如死”。

过去中国“最有钱”的行业，瞬间变成“最缺钱”行当。

此刻，房地产呼唤春天，并非一般的春天，而是“救命”的春天！

Part1 楼市3底

过去3个月，销售依旧低迷可怜，但楼市舆论和媒体敏感标题已经变为“见底、回暖、春天”3个关键词！

楼市，到底何时回暖？

要看三个底。即“政策底、预期底、市场底”，这三个底是楼市转向的三个转折点。

一旦突破，楼市势必迎来回暖！

但目前看，整体三个底的格局是——“政策底早现、预期底仍在观望、市场底望眼欲穿。”具体而言

其一、政策底早在2021年底就已经多次显现、多点松绑，政策底显现N个月后，但市场底迟迟不到来。彼时有人形容“只见雷霆，不见雨露”、又或者“口惠而实不至”。

其二，整个市场从2021年7月急速冷冻到如今2022年刚结束的2月，连续8个月低迷寒冷。最近2个月依旧冷清。你看2022年1月百强房企4成降幅超40%，2月住宅延续1月颓势，返乡置业落空，百强销售同比下跌47%，环比下跌24%。

这其中，2月销售跌幅较大的是11-20名房企，业绩几近腰斩，跌幅达48%，而11到20名的大多企业，也恰恰是过去几年猛冲规模的选手。

其三、市场低迷源头在于政策底虽现，但预期底“未现”。

在购房者看来，这2年政策与以往几十年的楼市调控有原则性不同，即这次是房企七寸的调控，卡住了“销售资金、融资资金”两大开发商的资金咽喉，可谓“致命型”的调控，而且是“销、融双杀”（销售预售严控，融资直接卡脖子，外加金融机构“雨中收伞”），这就让基本面还不错的世茂、正荣、龙光等也资金爆雷……百强30强千亿大型品牌房企都频频爆雷，交房维权，购房者当下的选择自然观望为主。且不说购买力不足，就是持币也在观望，买涨不买跌！

比如贝壳研究院的调研就发现：当下市场低迷的原因。

其一，“预期市场下行暂时观望”、“调控政策影响购房资格和预算”是制约消费者购房的主要因素；

其二，不同市场影响因素有所不同，比如制约三四线、二线城市消费者的首要因素是预期，而制约一线城市的首要因素则是调控。

Part2 3月之变

2021年应该是最严调控年了，2022年大概率会比2021年温和。

而刚来到的3月，就是见证22年楼市政策的一个“风向标”，理由有四：

其一，历来“两会”在3月初，此刻算是楼市定调，地方一系列政策就开干了；其二、房地产“金三银四”的市场传统，其三、3月如今也是地方政府首批集中供地开始月，此刻市场回暖，才能让房企增加点信心进场拿地，否则单靠国企托地也不是个事，毕竟单纯国企整体的“量”也不够啊。其四，3月各地方政府的GDP增长目标也都明确了，一年之计在于春，地方利好政策也打鸡血了。

所以，综合来看，一年之计在于春，楼市一年之春在“3月”！

反过来，3月楼市如果还不回暖，可能2022年全年会受波折，尤其是经过自2021年7月开启的连续8个月销售速冻后，新一年的3月就愈发值得期待。

值得补充的，3月“两会”的确是个关键时刻，每年几乎都是中国楼市年度风向标。历史上看，“两会”之后市场上涨概率较高，比如在“稳增长”的2015年、2019年，市场涨幅都很厉害。

2022年3月的“政策面”，总结就是5个字：“加强版暖风”。

其一，中央层面，3月2日银保监会主席郭树清表态：“房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转，一批高风险企业和违法违规金融机构得到有序处置。同时，现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是个好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”

要平稳，不要太剧烈，言下之意即官方一方面认为调控成效显著，这是结果，另一方面希望更平稳、回调，这是方式方法。

今天，在当下监管判定泡沫化势头得到根本扭转，以及22年初疫情依旧反复爆发、叠加经济稳增长、地产三稳的诉求，预计房企融资环境将在两会之后迎来持续改善。

其二，2022年两会楼市政策，有2点值得关注。

一则看提了什么特别的。即2021年没有提因城施策，但2022年则是特别强调“因城施策”4字，即要给予地方更多灵活性。

二则看没有提什么。即22年两会没有提房产税，不提也是“信号”，要知道过去21年房产税可是被反复提及，反复强调，比如要加快推进房地产税试点，因此很多人都认为2022年是落地年。

但此刻两会没有提及，一个理由是如今22年楼市与21年早已今非昔比，尤其连续8个月冰冻后，如果在两会再强调房产税，那无疑是雪上加霜。

其三、“因城施策”被中央反复提及以及郑州3月1日“郑州19条”实质性救市的新政没有遭遇“一日游”被上方默许后，让郑州乃至全国看到一片“曙光”！

此刻，大多地产人认为：3月之后预计会有更多二线城市进入“类郑州的救市节奏”！

郑州，成功开了一个“好头”！

甚至被认为是22年中国楼市松绑的风向标。

这背后笔者有3点提醒。

排名前列，郑州楼市，的确是地产2021年最惨城市之一。他救市，有资格先行一步。即特大暴雨洪水，叠加郑州三轮疫情爆发，加上郑州新房库存周期高达31个月，所以，郑州楼市调控松绑，有城市差异，也迫在眉睫！

第二，以前地方政府松绑救市很多，统计下来有30多个城市，但值得一提的是，大多都是以三、四线城市为主。但常识上，三四线因为自身地产需求匮乏和不足，所以救市很难造成大爆发，是符合三稳的。

反倒真正需要松绑的是卡得太紧的一、二线。

果不其然，郑州之后，3月这9天，来自苏州、厦门、广州等三个“一二线”开始在一系列政策松绑。

3月1日， 厦门市住管局发文厦门岛内外新房项目摇号销售作出“松绑”

3月6日，苏州允许受疫情影响企业提前申请预售证。

3月7日，传言作为一线城市广州排名前列限购区松绑，即外地户口在广州花都买房，不再需要5年社保，只要有花都劳动合同就可以了

未来各地在因城施策中央方针下，预计后续加入放松队列的二线城市数量还会增加。

所以，看中央和地方，我们可以发现，22年中国楼市整体政策打得是一个组合牌。

即中央的“严+稳”2个字加上地方政府的1个“活”字，这3个字的组合，最终保持了中国楼市整体与局部的调控刚性和灵活性的结合。

而此刻22年3月前后的“地方政策陆续松绑”，一则是中央因城施策导向的一一落地，但这也表明未来很难全国全面全部松绑，否则就不是因城施策；二则地方松绑考虑到大多三四线自身基本面的匮乏、库存过高，所以救市带来的扭转效有，但效果有限。

未来因城施策、楼市回暖核心，还是看普通二线城市、重点三线松绑的强度和力度。

但无论如何，更多城市楼市松绑，是对楼市连续8个月低迷的一次松绑回调，而另一方面也必须清醒认识到——在中央“稳和严”大基调和“稳地价、稳房价、稳预期”三稳原则下，即使房地产销售将在3月见底，但见底未来成交量反弹上涨的强度、力度也不会太大。

通俗的说就是：“21年用力太猛，22年松松而已，但切忌以为适度松松，就是21年大基调会动摇，所以谈大回暖尚早，房企会适度好受些。”

为何这样说？我们继续聊。

Part3 资金之痛

当下房企较大的问题不是战略问题，也不是发展问题，而是安全问题。

资金问题就是战略问题。

在资金缺乏的危机时刻，过去流行的“长期主义”举措都面临收缩、暂停，企业大而强变成小而美的收缩精炼。

而此刻，一些基本面不错的民营房企却面临资金困局，即最能救命的“开源”资金依旧输入不足、微薄，房企只是靠“节流”勉强续命，但一旦一笔笔债务到期降临，企业只有“力争展期，用时间换空间”，而金融机构此刻往往雨天收伞，供应商自保也要求开发商一手交钱方能一手交货……此阶段房企看不到希望，唯有期待更快更高和适度的“救市”。

不客气的说，当下房企各种组织收缩、节约开支、各种裁员、处理资产等，看似热闹，其实更多只是一种无奈自救和态度，但从效果来说，自救效果有限，靠节流只是一种被动活下去的内部举措，而主动活下去的关键还是靠外部的融资端、销售端的政策春光！

而此刻3月的政策救市信号，就好比危难房企眼中的“一道光”！

同样，3、4月新的一年集中供地，房企投资端会出手吗？

这个答案其实已不在投资端，而核心看3月“融资端与销售端”的政策之变、预期之变。目前来看即使局部城市松绑，大多民营房企参与有限，所以，国企央企托市是关键。但站在卖地方而言，问题是国企央企托地的“量”还是不够，单纯国企央企的量，是支撑不了地方政府巨大的土地财政收入诉求……而改变这一困局还是看较新3月楼市未来的“信心，预期和地方政策救市的力度。”

值得补刀的是，即使3月之后市场适度回暖，但房企资金回笼依旧压力巨大。

理由是预售监管制度在3月乃至全年，预计会继续从严！

3月1日的郑州救市系列政策就能看出态度。即郑州强力救市，多举措救市，依旧补刀一句 “严格预售监管”，这就间接表明预售资金监管在2022年依旧是中央乃至地方政府严防死守的一条红线。

所以，即使市场适度回暖，但开发商在预售资金严格监管的大基调下，可动用的销售增长的回笼资金依旧不容乐观。

但不容乐观的另一面，房企2022年上半年到期的债券和非标融资较多的三高房企，显然，依旧鸭梨山大。

融资端，3月初也传来好消息。

优秀民营房企代表碧桂园、美的置业获得招商银行60亿元、150亿元并购融资额度。这个意义有2点，其一此前获得并购融资额度的都是央企，比如华润置地、大悦城、五矿地产，此次首次扩充到优质民企，其二，这是对民营房企融资改善是一个积极信号，但显然信用危机时代，融资兑现依旧只是针对少数优质民企。

结论就是，3月之后融资或许会适度放松，但融资分化的格局将依旧很无奈，也很现实！

小结

3月的中国，春暖花开，春天来了；

同样，3月的中国楼市，因为中高能级城市频频救市的春光，开始让房企“春”心荡漾。

房地产呼唤春天，早已望眼欲穿！

但另一方面，22上半年巨量债务的频频到期与即使有限回暖的外部资金输入不足，依旧是房企活下去的“较大矛盾”。

无论如何，先活下去。

毕竟房地产长期始终是一个大行业，小而美，有特色，未来也可以活得好！