绿城中国重返“TOP10”的虚与实 | 深读

作者 | 陈盼盼 出品 |焦点财经

时隔多年，绿城中国（03900.HK）重回房企销售排行榜“TOP10”。这个排名的统计口径，是房企操盘金额。

近日，绿城中国披露，2020全年，绿城集团总合同销售面积约为1385万平方米，总合同销售额约为2892亿元，同比增长约43%。这一数字与行业机构销售榜单数据相差无几。在该机构发布的2020年中国房企操盘金额榜上，绿城位列第8。

不过，在该机构的另一个榜单——全口径销售金额榜上，绿城以2146亿则仅排名第19位（扣除了绿城管理的销售金额745亿）；而其权益销售金额为1191.5亿，排名第22位。

绿城中国的销售金额，统计口径不同，排名差异挺大。

合同销售额一半来自合作方

与大多数房企不同，绿城集团习惯将以品牌输出为主的代建管理项目统计进全口径销售额。2020年1-12月，绿城代建项目累计合同销售金额约为745亿元，在绿城合约销售额的占比达25.76%。

有业内人士表示，代建业务理论上不应该计入全口径销售额。代建企业本身不获取土地，收益主要来自于品牌使用费、代建管理费以及项目奖励等，是轻资产运营，虽前景广阔，但不代表一定要通过此方式扩大所谓自身的销售规模。

若抛开代建业务，绿城2020年累计合同销售金额约为2147亿元，位于克而瑞全口径销售榜第19位，与操盘金额榜的第8名相隔10个房企，是TOP10差距较大的房企。以华润置地为例，其2020年操盘金额和全口径金额分别2428亿元、2850亿元，均排在榜单第9位。

若从更能反映企业真实业绩的权益销售额来看，绿城的销售业绩“含金量”也不高。据绿城披露，2020年1-12月，集团取得合同销售面积约825万平方米，合同销售金额约2147亿元（不含代建），同比增长约59%；其中归属于绿城集团的权益金额约为1194亿元，权益销售占比仅为55.6%。这意味着，绿城销售金额虽高，但归属于自己的权益并不多，有接近一半是属于合作方。

此外，绿城的权益销售占比还在呈下降趋势。2019年，绿城合约销售额达1354亿元（不含代建），其中归属于绿城的权益金额约为768亿元，权益销售占比约为56.7%。

权益销售额占比下降背后，是绿城对规模的无限渴望。去年年初业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东提出了新的战略目标，五年规模再做大1.5倍，2025年销售规模超5000亿，其中重资产板块预计2025年实现3500亿。粗略计算，未来几年，绿城销售业绩要保持15%-20%的增长，才有可能完成这个战略目标。

2020年拿地花掉887亿

对于有扩大规模需求的绿城来说，积极拿地之外，合作拿地、小股操盘的既能分散资金风险又能快速做大规模，不失为一种好的方式。

2020年以来，绿城一边在公开市场逆势拿地，一边积极引入合作伙伴。以北京为例，2月14日，绿城击败中海、旭辉、保利+金地联合体等，以总价63.6亿元拿下昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块，溢价率29.8%。4天后，绿城又分别以总价13.48亿元、67亿元将通州台湖、大兴旧宫两地块收入囊中，溢价率分别达49.78%、34%。

在拿下昌平项目后不久，绿城即引入世茂和中交共同合作开发，绿城、世茂、中交分别持股42.5%、42.5%与15%。此外，绿城在通州台湖、大兴旧宫的两个项目亦处于合作开发状态，其中，绿城在北京明月听兰项目（台湖项目）持股比例为70%，在北京和锦诚园项目（旧宫地块）持股比例50%。

财报显示，2020年上半年，绿城新增项目43个，新增货值1756亿元，同比增加181%。超过中海、华润位列克而瑞房企新增货值排行榜第4位，但归属于绿城集团的权益仅为1012亿元，占比六成。

依据中国指数研究院的数据，2020年全年，绿城中国拿地金额达到887亿元，位列中国房企拿地金额排行榜第8位。

公开市场拿地之外，收并购也是绿城纳储的重要手段。去年10月，绿城通过增资入股的方式，入股北京颐和金茂府60%股权，并把一半股权质押予平安；随后于11月，绿城向北京金茂府二期的项目公司增资490万元，获得北京金茂府二期项目25%股权。

业内认为，“三道红线”之后，房企资金压力必然增大，而合作开发是减少开支、分担风险的一个途径。房企合作拿地开发，一方面可共同分担投资资金并分摊风险，以更少的资金撬动更多资源；另一方面，在热点城市通过合作竞标，可避免因土地稀缺导致的房企间激烈竞争，降低拿地成本。