房屋产权和购房攻略

在如今大众购房意识强烈的当下，购房信息铺天盖地，各种产权性质产权年限的房子涌现，市场混乱价格吸引眼球，大家要如何入手，要如何选择房子避免上当？接下来作者带您了解一下要如何选择。

这是作者通过调查总价出来的一些，购房者普遍关注的问题。

1.房屋产权是什么。

2.房屋产权年限有多少种。

3.什么样的房屋可以入手。

1.房屋产权是什么？

产权房是指具有国家建设部监制的中华人民共和国房屋所有权证和国有或集体土地使用证的产权清晰的房产，包括住房和商业用房以及综合用房。按照产权的性质不同，可分为私人产权房和公有产权房；按照产权主体不同，可分为个人独立产权房和共有产权房。概 念:产权人对房屋拥有所有权产权人:享有占有、使用、收益和处分业 主:可以将该房屋进行抵押贷款所谓产权房，是指产权人对房屋拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是特别的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

产权房与使用权房产权房是指依法拥有房屋所有权及土地使用权的房屋。业主对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，并且，业主还可以将该房屋进行抵押贷款。在房地产登记机关，业主是房屋的所有权人和土地使用人。业主的房屋可以自行出租、出售，也可以继承、赠与。使用权的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用权人就是承租人。承租人不得擅自转让承租权，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。但是，国家为了保护承租人的合法权益，承租人享有优先购买权，如果房屋拆迁，则业主应当合理安置承租人，给予承租人安置同样面积的房屋承租。当然，经双方协商一致，也可以给予相应的货币补偿。一种是单位的福利房，这样的房屋的产权是单位的，个人只有居住权，单位可以随时收回，还有就是小产权房，多数是由旧村改造或还建的，大产权是村子里的，个人手上只有使用权和居住权。

2.房屋产权年限有多少种？

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，购房者拥有永久的房屋所有权的期限，而土地使用权根据有关法规规定为40、50年或70年。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑土地年限为70年，商用房屋建筑权土地年限为40年。法律规定，在土地产权期满了以后， 自动续费，或者国家收回土地。但是房屋产权年限为永久。 1.居住用地70年，一般住宅的土地年限为70年。2.商业住房的年限为40年，交物业费都是按商业的形式缴纳。 3.工业用地或者综合用地50年。二、房屋产权年限到期了怎么办?

根据民法原理和《民法通则》第71条，所有权是完全物权，无期限的限制，只因为转让、灭失、抛弃或国家征用等原因才能导致丧失。房屋的所有权属于所有权的一一种，当然不存在年限问题的。而商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限限制的。是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利， 根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括:民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

50年产权和70年产权区别是什么? 50年产权住宅， 从严格意义上来说，属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发用途并不完全一致的情况，用40或者50年产权的公建用途土地开发住宅物业只是其中的一一种，在房地产市场上，还存在着其他的类似情况，例如工业用途土地开发办公物业，70年居住用途土地开发办公物业等。

房屋产权到期后怎么办? 《物权法》排名前列百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地，上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 住宅建设用地使用权期间届满， 自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。 综上所述，房屋产权是居民的重要物权，拥有房屋的产权就有权对房屋进行买卖、出租和抵押等。在房屋产权年限新规定中，规定普通住宅的较高年限为70年，商业住宅产权为40年。如果产权到期，则业主可以申请续期，这时需要按照当时价格的一定比例缴纳土地出让金。

3.什么样的房屋可以入手

一、坚决不能买的房屋类型

1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房

2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘；未取得规划审批的楼盘；私自变更规划的楼盘；私自改变土地用途的楼盘

3、土地产权存在纠纷的房屋

4、没有销售许可证又无产权证的房屋

5、未经验收或验收不合格的房屋

6、土地或房屋未解除抵押的房屋

7、开发商未交纳相关税费的房屋

8、被土地、房屋被有关部门司法查封的房屋

9、其他法律法规规定不能出售的房屋

二、还没办房产证的房屋，可以买！

如果购房者遇到刚刚交了首付款，还没有来办按揭或者正在还房贷,还没有交付的房屋，采用一些方法还是可以进行交易的。

1、卖方刚交了首付款，还没有办按揭

这种就是开发商还没有去房管局备案，是比较好处理的，买卖双方跟开发商商量好直接去办理合同转让，然后开发商再跟买家签订一份新的购房合同，将老的购房合同收回，买家将首付款给卖家就好了，后面的事买家就跟买新房一样，房管局备案写买家的名字，按揭也是买家自己去办理，房产证下来就直接是买家的名字了。

2、正在还贷，房屋还没有交付

如果是正在还贷的房子，在征的开发商的同意后可以直接去更名，步骤为：

（1）卖方还清所有房贷，拿着银行出具的结清证明去房管局拿出正在抵押的合同。

（2）开发商带着合同和注销备案的登记表去房地局办理房子的注销手续。

（3）注销完成之后买方再与开发商签订新的商品房买卖合同，重新在房管局备案。

其实，稳妥的办法就是，双方约定等房产证下来再过户买卖双方可以先签订一份协议，约定好首付款项和过户时间（房产证下来就过户），然后预付首付款，最后等到房产证下来，再办理过户，先过房产证，再过户土地证，过户后再交付尾款。这种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。

提醒购房者如果所有的房子如果没有房产证交易的时候风险比较大的，因此买卖双方因该都要谨慎。如果一定要卖或者买没有拿到房产证的房子，双方一定要对该房产进行详细了解，确保房产证何时拿到，而且房价在一段时间会有波动，较好约定违约金的标准，以免一方违约。

来源：襄阳房产