解除危机!融创40亿债务展期成功!

4月1日晚，融创中国宣布于当日到期本金40亿的“20融创01”债券展期获通过，而昨天（3月31日）连同该笔债券共两笔合计60亿债务的利息也已足额划付至指定银行账户，标志着本次融创境内债违约危机解除。

此刻，掌门人孙宏斌一定松了一口气，或许他会激动得“热泪盈眶”，也或许他会像17年那样“泪洒现场”，不过二者感受完全不一样。

根据公告，“20融创01”债券本金兑付时间由4月1日到期一次还本调整为自2022年4月1日起的18个月内付清本期债券全部本金，具体支付节点如下：

2022年5月15日，支付10%的本金；

2022年6月30日，支付10%的本金；

2022年9月30日，支付15%的本金；

2022年12月31日，支付15% 的本金；

2023 年3月31日，支付15%的本金；

2023年6月30日，支付15%的本金；

2023年9月30日，支付20%的本金。

也就是说，融创愚人节当天要一次性偿还的近40亿“信用卡”，被分期成18个月来还。

1、绝地求生

“20融创01”债券发行于 2020 年 4 月 1日，发行规模 40亿元，票面利率 4.78%，债券期限为 4 年期，到期日是2024年4月1日。但该笔债券规定投资者有权选择在第2年末（2022年4月1日）或第3年末（2023年4月1日）要求融创提前到期偿还。

于是，在3月11日-3月17日，融创提前统计了一下投资者要求4月1日兑付的金额，发现这个数字是：

37.83亿。

相当于95%的投资者都要求融创在愚人节还钱，而在经历了销售骤降、商票逾期后，这次真的是没钱还了。

接着，在3月23日，市场就传言融创要寻求20融创01债券展期，而大部分债权人不同意。受此消息影响，融创迎来了股债双杀，债券当日跌幅逾40%。

融创也很坦诚，在3月25日，就发公告宣布了没钱偿还4月1日到期的近40亿，要寻求展期。

这次，若债权人不同意，融创马上就会发生债务违约。爆雷，一触即发，曾经的白衣骑士陷入了至暗时刻。

连财经锦河眼也认为，融创这次要凉凉。因为短短5天时间，展期要征得大部分投资人同意，几乎是天方夜谭，尽管之前融创25日公告对展期债券加上了董事长孙宏斌的个人担保，但这也并不足以抚慰着急拿回本金的投资者。

并且在这之前几乎所有遇险房企都是公告一声：我没钱还了，然后拍拍屁股就走---不管了。

然而，不像其他房企，融创和孙老板并没有躺平，他们一直在努力。

过去半年，孙老板自己带队走遍各家金融机构，设法处置项目资产约257.2 亿元，两次股权融资回流资金约为 15.32 亿美元，自己无息借给融创4.64亿美金，并且积极卖董家渡项目给信达（奈何疫情又耽搁了），保证了春节前公开市场债券的如期偿付，维持了整体信用体系、现金流和项目运营基本稳定……

这次对要展期的近40亿债务，融创拿出了足够的诚意：

1. 融创中国董事会主席孙宏斌个人无限连带责任担保。

2. 可售货值270亿的青岛阿朵小镇70%股权、全部收益及50亿应收账款债权做质押担保。

3. 总货值112亿的中原文旅城100%股权与收益提供质押增信。

从融资角度看，以上增信措施，条件十分优厚。

境内债本为信用债，增信措施只有集团保证担保，还不还钱全看企业信用，并无具体项目牵扯。

而本次融创加上了2个合计400亿货值优质项目股权与收益质押，为还款来源提供了稳定的现金流保障。相当于用着两个项目的销售回款作为还款背书，只要房子能卖出去，还款就有保障。

这就好比张三欠了你37块，打了个借条。张三最近手头有点紧，到期没钱还了，告诉你加上他个人无限连带责任担保加上把他的工资卡交给你，让你宽限18个月分期还。

而你估摸了一下，他名下还有几套价值十几块的房，工资每个月也能进账个3-4块，感觉应该能还上，一口就给答应了。

可以说融创的这套增信措施，表露了极强的还款意愿，并给予了债权人充分的安全感。

也正因如此，展期方案以82.32%同意的结果获得通过。

融创用行动证明，只要想真心实意解决问题，在资金困境下，债务违约并不是少有选择。

2、危机重重

但是，债务成功展期除并不代表着安全着陆，目前的融创依然是危机重重、内忧外患。

正如融创公告所说：“自 2021 年下半年以来，房地产行业环境发生了较大变化，公司销售下滑、融资难度加大，在保证项目运营基本稳定的情况下，公司出现净现金流压力增大、账面可用货币资金大幅减少的情况。”

首先，基本面疲软，销售已经连跌了8个月。数据显示，从去年7月起，融创的销售额出现5.55%的负增长，且不断呈扩大之势，跌幅一度达到11月份的47.02%。虽然12月份跌幅收窄至12.75%，但难挡下跌之势，今年1-2月份，跌幅又进一步扩大，累计销售额同比下降约 27%。

其次，评级也被接连下调。

3月22日，穆迪发布报告，将融创的企业家族评级由“B1”下调至“Caa1”，展望“负面”，并将其高级无抵押评级由“B2”下调至“Caa2”。

穆迪在报告中表示，鉴于融创在充满挑战的经营环境和即将到期的巨额债务中融资渠道紧张，因此降级反映了融创的流动性和再融资风险增加。

穆迪称，此次降级还反映了穆迪对融创的透明度和信息披露的担忧，以及在最近宣布延迟报告其2021年经审计业绩后对该公司融资渠道的进一步负面压力。

穆迪在展望负面的说明中着重强调：公司通过新借款或资产处置来解决未来6-12个月内所有到期债务的能力存在不确定性。

从穆迪的报告中，我们就能看出融创的处境有多艰难。

此外，融创今年还有超百亿的公开债务到期回售偿还。

据统计，目前融创集团存续债券9只，存续规模167.49亿元，其中一年内到期规模有18.75亿元，还有两只合计33.94亿债券在今年面临回售。

另，融创中国存续美元债12只，存续规模77.04亿美元，其中有两只合计12亿美元（约75亿人民币）债分别将于今年6月和8月到期。

所以融创面临的形势，不仅仅是单一的一笔债务展期，而是一系列的连锁反应，情势难言乐观。

同时，由于受国际评级的集中下调，和这次境内债展期的影响，已经触发了相关债务加速到期，其中包括境外约30亿美元的私募债，以及相关银团贷款。

融创孙老板要平安渡险，还要加快处置资产，解决到期债务；同时稳住销售，保住基本面。两条腿走路，两个拳头打人，兴许还有曙光。

3、结束语

不只融创一家，整个地产行业当下都面临困境：

3月30个大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%，腰斩式下滑。

3月房地产商务活动指数38.2%，比上月大降7.9个百分点；订单35.6%，比上月回落4.6个百分点。

1-2月百强房企拿地金额较去年同比下降62.7%。

根据统计，排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约

经济学家任泽平甚至给出这样的基本判断：当前房地产形势的不景气程度超过2008年，为过去20年之最。

冰冻三尺非一日之寒。要战胜困难，地产实现软着陆，绝非一两笔债务展期就能解决问题。但融创这次的成功展期，给其他房企做出了良好的示范，有助于加快出险。

躺平并不负责任，大家需要共渡难关。