上海出台楼市调控新政,从税收、限购全方位围剿炒房客

1月21日晚间，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从税收、限购、限贷、供地等多方面采取措施，给“高烧”的上海楼市泼了一盆冷水。

这次调控的核心内容有两点。一是严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。二是调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意见内容自2021年1月22日起实施。

“新政的出台并随即落地，可以视为有关部门对近期上海楼市热度非理性上升的快速反应，也是后续调控可能将持续收紧的信号。”58安居客研究分院院长张波指出。

他表示，政策落地后，如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价持续被恶意炒作，预计后续还会有政策跟进。

2020年下半年以来，上海楼市交易热度持续上升。据中原地产数据，去年12月，上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，创年内新高。另据贝壳研究院数据，12月，上海全市二手住宅成交量达到3.9万套，同比增加95%，特别水平创2017年以来较大。房东随意跳价、新房“千人摇”，近期的上海楼市似乎回到了四年前的先进时刻。

税收方面，根据上海新政，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。新政实施前，上海二手房交易增值税（2016年前叫营业税）征免年限为2年。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，这一政策直指炒房行为，通过提高购房成本，打击炒房资金流转。

张波则担心，这在一定程度上会限制二手房的流动性。他预计，2021年，上海可能会加大新房供应力度，以缓解二手房上市量减少带来的供应不足。

公开资料显示，去年下半年以来，深圳、无锡、沈阳、成都等多个主要城市已将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

限购方面，上海对离婚年限的认定为3年，和之前推出类似政策的城市如南京、杭州、深圳、无锡等相比，属于较严，其他城市多在2年或3年不等。

值得注意的是，此前已屡屡出手整治楼市乱象的深圳近期再出台了一项政策，打击通过婚姻关系骗取购房资格的现象。1月19日，深圳市住房和建设局发布的“关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”规定，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。而按此前相关政策规定，夫妻购房原本只要求一人有购房资格，另一方哪怕没有购房资格也可以联名登记。因此，深圳本次新政意味着通过“假结婚”来获得购房资格的漏洞被堵死。

限贷方面，上海重申严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

除了对需求端进行调控，上海还提出增加商品住房用地供应，引导企业理性拿地，稳定土地价格。意见指出，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

潘浩指出，今年1月1日-1月20日期间，上海住宅用地成交规划建筑面积累计同比增长48.4%，成交楼面价累计同比增长90.3%。 未来稳地价将成为新的调控方向。

据贝壳研究院统计，2020年，南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城等五大新城成交住宅用地规划建筑面积累计同比分别为增长3.2%、下滑13.0%、增长63.9%、增长25.9%、下滑17.2%，除嘉定、青浦继续加大供应外，南汇、松江、奉贤或将成为上海2021年供地主力区域。