万科:2020年实现净利润415.2亿元 新业务转型初显成效

3月30日晚间，万科发布2020年年报，公司实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。根据同日披露的分红派息预案，2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。

城市更新和TOD成为新竞争优势

年报显示，在房地产领域，万科已从开发为主转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和服务能力。2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%，在43个城市市场排名前三，结算收入同比增长13.0%至3774.2亿元。

2020年，万科获取新项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米，按照权益投资金额计算，新获取项目86.6%位于重点城市群；年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米；现有项目计划2021年新开工3148.4万m?。

万科在2020年报《致股东》中称，“在头部城市向高级都市圈演进的过程中，TOD、城市更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等均是未来城市的必要元素。”

从实际表现来看，万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立先进的竞争优势。年报显示，万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目，通过“绣花式”的微改造，让城市历史文化街区焕发活力，成为所在城市的文化新地标。在“轨道+物业”的TOD模式方面，万科提前布局，近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目也已成为所在城市的TOD综合开发代表性项目。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积约363.4万平方米。

新业务转型初见成效

报告显示，经过多年探索，万科业务生态布局逐步完善，新业务转型已见成效，多个新赛道优势明显。

物业服务方面，2020难，“万科物业发展股份有限公司”已正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），向空间科技服务商转变，布局“社区空间服务”“商企空间服务”“城市空间服务”等业务板块。2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计签约面积7.51亿平方米，其中51%来自万科以外的项目，市场竞争力优势明显，签约及接管面积持续扩大。在商企服务板块，万物云旗下“万物梁行”保持了大中华区特别先进地位，在149个城市累计服务超1700个项目，全年新增拓展超过200个项目，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目，2020年收入实现两位数的增长率。

租赁住宅方面，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模较大、出租率较高的集中式长租公寓服务商，截至2020年底开业规模达14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。

物流仓储方面，经过5年发展，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模较大的冷链物流综合服务商，2020年管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。

此外，万科也持续在商业开发与运营、冰雪度假与酒店、养老、教育等领域持续积极探索。

科技助力业务发展

2020年初，万科启动“龙抬头计划”，持续强化科技对各业务的支撑，提升服务能力和管理水平，探索新的竞争优势。

年报显示，万科已将科技应用于审图智能化和营销数字化当中。其中，AI审图技术由万科自主研发，人工智能识别准确率达到90%，已在万科所有住宅项目落地，审图速度比人工提速8倍。除万科自有项目外，该技术已在深圳市的房屋建设类施工图纸和应用中广泛使用。在工程方面，万科通过工地管理APP和基于物联网的智慧工地体系，提升了工地管理效率和建设品质；在销售方面，万科的“易选房”APP总用户数突破了1000万，通过业务流程数字化，为客户提供了VR数字沙盘、VR选车位、线上带看、在线选房等，为客户购房提供了便捷体验。

此外，在科技化推动下，万物云打造了“星尘”操作系统作为开放连接平台，向物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴开放万物云的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。目前“星尘”操作系统已连接108个设备厂商，提供了丰富的自营和第三方服务。此外，万物云作为开展数字人民币试点的首批企业，率先完成了与中、农、工、建四大国有银行的对接，用户可在万物云社区app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。

截至2020年年末，万科旗下万翼科技、万睿智能科技、深圳万物云科技有限公司已获得国家高新企业认证。