央行启动反洗钱攻坚战:矛头直指房企和房产中介

中国反洗钱监管再次升级，这一次，矛头直指房地产投资及交易环节。

6月1日，央行就《中华人民共和国反洗钱法（修订草案公开征求意见稿）》公开征求意见，将提供房屋销售、经纪服务的房产开发企业和中介机构，从事贵金属现货交易的贵金属交易场所、贵金属交易商，一并纳入反洗钱调查范围。意见反馈截止时间为2021年6月30日。

房地产一直是洗钱重灾区。全球知名风险与合规公司Accuity发布研究报告称，在全球房地产市场中，每年约1.6万亿美元，约合11万亿元人民币的房产交易是洗钱交易。

我国房价高涨的背后，很难说没有洗钱之手在推动。十年前，时任亚太城市发展研究会房地产分会秘书长杨超就直指：“灰色正在吞噬中国楼市，房价高企或源于‘灰色资金’暗撑。”

央行表示，修订《反洗钱法》是推进国家治理体系和治理能力现代化的必然要求，是防控金融风险的必然要求，是扩大金融业双向开放、深度参与全球治理的必然要求。《反洗钱法》修改工作已列入全国人大常委会2021年度立法工作计划。

《反洗钱法》修订落地后，所有流入房地产行业的资金将迎来新一轮从严监管。

房地产深入反洗钱势在必行

“洗钱”就是将违法所得及其产生的收益，通过各种手段掩饰、隐瞒其来源和性质，使其在形式上合法化。

近几年上涨过快的房地产市场和价格，有大量不明资金涌入，引起了相关部门的警觉。

2017年4月，中国人民银行营业管理部、北京市住房和城乡建设委员会、中国银行业监督管理委员会、北京监管局就联合下发《关于房地产开发企业房地产经纪机构履行反洗钱义务的通知》，该通知自2017年5月1日起试行。

根据通知，履行反洗钱的要求主要集中在交易双方的身份识别方面，房地产开发企业在售房、房地产经纪机构在提供二手房买卖经纪服务时，应要求房屋交易当事人购房款以银行转账方式支付，且必须使用出卖人和买受人的银行账户，通过预售资金、存量房交易资金监管专用账户进行资金支付；如发生退款行为，应按原支付途径，将资金退回出卖人和买受人银行账户。确需使用现金支付的，需经由买卖双方银行账户完成，办理该业务的商业银行需按照反洗钱相关规定，对当日单笔或累计交易人民币5万元以上（含5万元）的现金缴存报告大额交易。

2017年9月30日，住建部又联合央行、银监会下发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求，并重申以上关于房地产交易反洗钱工作的相关规定，要求房地产开发企业、房地产中介机构依法履行反洗钱义务，开展客户身份识别，妥善保存客户身份资料和交易记录，规范购房款交付方式，报告可疑交易。

但现实情况则是，在北京、上海、深圳等城市，用现金一次性支付300万元以上购房的现象非常普遍，甚至有人一次性支付1000万元以上现金来购买豪华别墅。按照规定，这种行为无疑有很大的洗钱嫌疑。

“针对房产交易的反洗钱工作早就已经在开展，此次将房企、地产中介纳入反洗钱调查范围，不过是过去通知的一种延续，实质是为了加强监管范畴，完善监管体系。”一位商业银行人士告诉中国房地产报记者。

央行强调，现行《反洗钱法》相关规定存在的少有和不足，包括洗钱上游犯罪类型范围狭窄、监管处罚规定粗略、缺乏对单位和个人的反洗钱要求、受益所有人制度少有、特定非金融行业反洗钱制度不完善等，制约了反洗钱工作的有效开展。

此次修订草案明确，特定非金融机构在从事特定业务时，应当参照金融机构的相关要求履行反洗钱义务。特定非金融机构包括“提供房屋销售、经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构；从事贵金属现货交易的贵金属交易场所、贵金属交易商”。

此次修订草案还提出，增强反洗钱行政处罚惩戒性，将“未按照规定建立健全内控制度和风险管理政策”和“未按照规定执行反洗钱特别预防措施”等违法行为纳入处罚范围；同时，完善反洗钱处罚类型，增加警告处罚。

“疫情期间，一些高端项目的认购情况明显增加，对于此类项目自然需要严格审查资金来源，防范一些洗钱目的的资金进入。同时，在房地产交易中，对于资金的管控工作确实相对较少，各类大额资金的进出也需要管控。尤其是房屋更名、代持炒房等情况，很容易形成购房资金‘洗钱’的现象。后续从房屋交易秩序的角度看，除严管信贷资金以外，对于自有资金是否属于‘洗钱’性质的资金，也须纳入监管体系。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

楼市洗钱将被严打

值得警惕的是，房地产已经沦为洗钱重灾区。从国际上看，不管是加拿大、澳大利亚、美国或英国，通过房地产洗钱已成为常见现象。

据加拿大官方统计数据显示，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省在2019年一年有53亿加元（约合270亿元人民币）的黑钱是通过房产市场洗出。保守估计，拉升了不列颠哥伦比亚省5%的房价。温哥华2019年通胀前的房价涨幅是1.41%，消除掉洗钱对房价的拉升，实际上正常的房价交易下跌了3.59%。

我国关于非法资金流入房地产的相关统计比较少。不过，2010年，央行反洗钱课题组曾对中国几年来洗钱案例作抽样调查，结果显示，洗钱犯罪资金主要流入金融、房地产和投资领域，其中通过房地产领域洗钱的案例占35.9%，仅次于金融业。另一份官方数据显示，每年发生在中国境内的洗钱规模预计在3000亿～4000亿元。如按照上述比例计算，意味着每年房地产领域的洗钱规模约为1000亿元～1400亿元。

据中国房地产报记者了解，楼市洗钱的手法多种多样，比如在房地产开发环节，某地产项目急需大量资金周转，在银行等其他正规融资渠道屡屡吃闭门羹，开发商会接触一些政府公职人员提出融资支持，并以其亲属的名义介入。还有越来越多的个人巨额资金通过信托或私募形式，参与房地产投资领域。再比如，在交易环节，利用他人名义投资房产，贷款买房，首付使用正常资金，然后用黑钱慢慢付。

“近期针对经营贷违规乱象，银行监管部门在调查中发现了几类现象，其中一类就是房产中介机构本身成立有小贷公司、担保公司，这些公司会帮助客户逃避一些杠杆的限制、融资的限制，乃至限购的限制，相当于违规加杠杆来购买房子；还会帮助一些不符合经营贷资格的客户，去购买这种空壳公司，并设置一些虚假的交易背景来获取这部分经营贷资金，再通过银行转账、提现，虚构交易合同，将这些资金合法化，其实这就相当于一个洗钱的过程。这其中，开发商、中介机构、房产销售商都参与了。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

随着我国反洗钱力度的加大，相关处罚明显增多。按照央行官网已公示的信息，2020年央行及其分支机构共对417家反洗钱义务机构及相关责任人进行了反洗钱行政处罚，罚单共计733笔，罚款金额累计约6.28亿元，约为2019年的3倍。其中机构罚款金额约6.08亿元，个人罚款金额约0.2亿元。“未按规定履行客户身份识别义务”为首要处罚原因，共涉及547笔罚单，处罚金额约4.3亿元；其次是“未按规定报送大额交易报告或可疑交易报告”，共涉及225笔罚单，处罚金额约3.2亿元。

上海富拉凯会计师事务所主任会计师夏岚建议，不管是开发商还是房地产中介企业，都必须进行严格的客户身份识别及可疑交易监控。除对开发商的大额取现进行合理关注外，还须对开发商的交易进行定期与不定期回溯分析，同时增加现金交易占交易金额比重分析。银行还须关注开发商的购房退款现象，实务中常发生开发商退回的购房款，反洗钱工作需要堵住收款和退款对象不一致的漏洞。

她还建议，关注经营规模偏小的非连锁房地产中介公司，特别是那些有跨境业务的房地产中介，或是股东、法定代表人、财务负责人名下的业务，还有诸如留学中介等同属于洗钱风险较高的中介行业。关注房地产中介有无存在大量相同、相近金额的收付现象，是否通过为房地产开发商提供咨询、代理销售等服务进行洗钱。