调控政策这么多 为什么控不住房价?

焦点版纳 2018-08-30 09:09:22
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把本次房地产的所有调控手段,进行分类,可以粗分为以下几类: 行政调控—— “限购、限售、限贷、限价、限土拍、限商改住”等多种措施为一体的行政化调控体系。需求是刚性的,压制是暂时的。不管是刚性需求或投资需求,在预期不改的情况下,当行政调控松绑时,会再投入购房大军中。因此,行政措施只是将需求强制性...

把本次房地产的所有调控手段,进行分类,可以粗分为以下几类:

行政调控——

“限购、限售、限贷、限价、限土拍、限商改住”等多种措施为一体的行政化调控体系。需求是刚性的,压制是暂时的。不管是刚性需求或投资需求,在预期不改的情况下,当行政调控松绑时,会再投入购房大军中。因此,行政措施只是将需求强制性延后,不能真正解决房价上涨的内在矛盾。

金融调控——

金融调控包括需求和供给两个方面,需求方面包括首付比例、贷款利率(基准利率和银行折扣上浮比例)、贷款额度、放款效率、场外融资监管等维度;供给方面包括对房地产开发贷款、债券、非标、股权融资等政策的调整。控制住购房者的杠杆,控制住开发商的资金杠杆。

土地供给调控——

土地供应量的多少是住房市场供求平衡和平稳运行的重要基础,中国一二线城市和三四线城市土地供给和人口流入倒挂,在三四线城市大量供地的同时,一二线城市土地拍卖的饥饿营销,短期可开发土地不足是造成一线城市房价高企的中长期原因。

政策这么多,工具这么全,但是为什么就制不住一个房价呢?

所以,必须反思。

反思一:重行政调控,轻经济手段

房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。短期的调控政策,或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放,只是短期的权宜之计,无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。

本轮调控短期行政手段“创新”不断,“限购、限价、限售、限土拍、限商改住”使宏观房价数据短期冷却,微观上,新盘开盘即售罄的“购房热”在多个城市出现,说明热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。过多的行政调控,只能治标不能治本。

反思二:重抑制需求,轻增加供给

本轮调控和过去一样,重需求端政策,如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“降交易契税”等。需求抑制政策只是暂时性政策,松动后需求会大幅反弹。而供给端的政策,如调整土地供给、发展住房保障工程、完善租赁房市场等才是平衡供需的长期之策。

中央三令五申强调增加土地供给,然而,真正有几个地方落到实处,直到18年上半年各地还地王频出,说明了土地供应的不足。

反思三:中央和地方目标冲突

房地产市场是极具地方特色的市场,地方政府守土有责,应充分担负起“因城施策”的任务,可在实际中,也存在一些问题。有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费,实际上是当地房地产市场火爆的受益者。因此调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”,地方政府往往在房价大幅上涨后才出手干预,缺乏自约束机制。

另外地方政府一方面通过限购、限价、限售、限土拍控制房价,另一方面在一些“小政策”上动手脚,对冲调控收紧的影响,例如17 年3 月以来各地密集出台人才引进政策。因城施策下中央和地方目标冲突使调控效率变低,是16 年930 以来的收紧周期耗时长、见效慢的根本原因。

反思四:重短期调控,轻长效机制

从长远讲,一个适合我国国情的住房制度才是一国房地产市场平稳健康的根本。未来从供给着手,从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调民生属性的住房制度非常重要。

然而,实际上直到本周期的中后段,才零碎的提出“共有产权住房”、“租售同权”、“人才公寓”等新房改制度雏形。长效机制落地慢,落地难,迟迟无法改变人们对房价的预期。

总结:其实房价想控制并不难,但是这里面充满了各种博弈,所以导致每一轮的调控都变成了短期调控,对于长期来看,房价的构成土地价格、建筑成本、开发商利润、税费这几项,除了开发商利润可以调节之外,其余几项都在水涨船高。这样的大前提下又怎么能够控制住房价上涨趋势?

本轮调控在各种行政调控、金融调控下,房价已经稳住,大部分人对短期的房价预期已经发生转变——横盘、降价。未来一段时间,年底之前,调控一定是继续加码的,调控一定不会放松的,楼市一定不会火热的,房价一定是不能上涨的。

但是长期来看,根本制度不改变,房价长期上涨趋势不变。现在在没有合适的投资、保值渠道下,老百姓可以做得是——屯钱,等待下一次机会,捡漏,抄底。

至于济南的机会在何时出现,因为每个片区的供应、价格、发展配套不同,触顶回落的时间点肯定也不一样,我们只能逐个片区去解读分析。

来源:楼市小霸王

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。